La caution solidaire est un outil essentiel très apprécié par les propriétaires-bailleurs pour la grande sécurité financière qu’elle offre. Elle garantit le paiement du loyer par une autre personne si le locataire ne parvient pas à honorer ses engagements. Cet article vous explique tous les éléments clés à connaître sur le fonctionnement de la caution solidaire.
Caution solidaire : définition
La loi ALUR définit la caution solidaire et encadre les règles qui lui sont applicables à la caution solidaire. La caution solidaire est une garantie par laquelle un tiers s'engage formellement à couvrir les charges locatives et le loyer d'un locataire, dans l'éventualité où ce dernier serait dans l'incapacité de les payer. C'est un engagement sérieux qui ne doit pas être pris à la légère.
Pour vous, propriétaire-bailleur, avoir une caution solidaire pour votre bien immobilier est une protection contre les loyers impayés et les éventuelles dégradations causées par le locataire.
Quelle est la différence entre la caution simple et la caution solidaire ?
La caution peut prendre deux formes qui ont des conséquences juridiques différentes :
- La caution simple : Cette caution oblige le propriétaire à démontrer l'insolvabilité du locataire. Cela implique une procédure judiciaire avec l'aide d'un huissier (désormais commissaire de justice). Le propriétaire envoie un commandement de payer au locataire. En cas d'échec, il peut alors faire appel à la caution.
- La caution solidaire : Elle permet au propriétaire-bailleur de faire appel directement au garant dès le premier loyer impayé.
Quels engagements pour une caution solidaire ?
Dans le cadre d'une caution solidaire, plusieurs obligations sont à respecter par les différentes parties impliquées.
Vente de l’appartement : droit de préemption
Lorsqu'un propriétaire-bailleur envisage de vendre un bien occupé par un locataire bénéficiant d'une caution solidaire, le locataire a un droit de préemption sur l'achat. D'après la loi du 13 juin 2006, le propriétaire doit d'abord proposer le logement à son locataire avant de le mettre en vente sur le marché.
Si le locataire refuse d'acheter, le bien peut être vendu à un tiers. Dans ce cas, l'ancien propriétaire doit transmettre au nouveau propriétaire l'acte de caution solidaire.
Garant marié sous le régime de la communauté : une obligation personnelle
Il est crucial de comprendre que l'engagement pris par le signataire de l'acte de caution solidaire est personnel et limité à ses propres biens. Ainsi, si vous êtes en couple, mais que seul l'un des partenaires se porte garant, les revenus et biens de l'autre conjoint ne sont pas engagés, même en cas de mariage sous le régime de la communauté.
Si les deux membres du couple souhaitent s'engager, ils doivent tous deux donner leur consentement explicite.
Quel est le montant maximum d'une caution solidaire ?
Il n’existe aucune règle juridique définissant le montant maximal d'un acte de cautionnement. Cependant, il est courant de suivre la formule suivante : Montant du loyer incluant les charges x 12 mois (pour couvrir une an) x le nombre d'années d'engagement. Le nombre d'années d'engagement correspond au nombre total de périodes de bail envisagées, y compris les reconductions tacites.
Prenons un exemple avec un contrat de bail non meublé incluant une seule reconduction tacite. Si la durée initiale du bail est de 3 ans, le nombre total d'années d'engagement sera de 6 ans (3 ans initiaux et une reconduction tacite de 3 ans). Avec un loyer de 500 euros et 20 euros de charges, le montant mensuel total est de 520 euros. Ainsi, le montant maximal dans l'acte de cautionnement se calcule comme suit : 520 euros (loyer mensuel total) x 12 (nombre de mois dans une année) x 6 (nombre d'années d'engagement), ce qui donne 520 x 12 x 6 = 37 440 euros.
Qui peut se porter caution solidaire ?
Autant une personne physique qu’une personne morale (par exemple, une société, une association…) peuvent toutes deux se porter caution solidaire.
Le cas d’une personne physique se portant caution solidaire
Une personne physique qui se porte caution peut être un membre de la famille ou un ami. Pour attester de la solvabilité de cette caution, le propriétaire-bailleur demande plusieurs documents, notamment :
- Une pièce d'identité (le garant doit être majeur) ;
- Les trois derniers bulletins de salaire ou un autre justificatif de revenu ;
- Le dernier avis d'imposition ;
- Un justificatif de domicile, comme une quittance de loyer, la taxe foncière, ou une facture d'énergie.
Il n'y a pas de minimum de ressources légalement défini pour se porter caution solidaire. C’est le propriétaire-bailleur, ou son mandataire (agence immobilière) qui évalue si les revenus du garant sont suffisants.
Un propriétaire ne peut refuser un garant résidant hors de France ou n'ayant pas la nationalité française. Toutefois, il peut exiger une traduction en français des documents étrangers.
Les dettes d'un garant défaillant peuvent être transmises à ses héritiers, sauf stipulation contraire dans l'acte de cautionnement.
Le cas d’une personne morale se portant caution solidaire
Divers organismes peuvent se porter garants pour un locataire, en particulier si celui-ci ne trouve pas de garant personnel. Parmi eux :
- La garantie Visale d'Action Logement, gratuite mais réservée aux logements privés ;
- La garantie Loca-Pass, également d'Action Logement, gratuite, destinée aux logements sociaux ;
- La caution bancaire, où une somme équivalente au loyer et aux charges est bloquée sur un compte. C'est une option payante pour le locataire ;
- Des entreprises privées peuvent aussi se porter garantes, bien que cette solution soit payante ;
Une personne morale caution doit fournir un extrait K-bis récent pour prouver sa solvabilité.
Acte de cautionnement solidaire : quelles mentions obligatoires ?
L’acte de cautionnement solidaire est un document que le propriétaire-bailleur doit fournir et faire signer au futur garant. Dans cet acte, plusieurs mentions obligatoires doivent être prévues pour qu’il soit valide :
- Identification des parties impliquées : Cela comprend les noms et coordonnées du garant, du locataire, et du propriétaire-bailleur ;
- Montant des charges locatives et du loyer : Le document doit clairement indiquer le montant du loyer et des charges associées au logement ;
- Conditions de révision du loyer : Ces conditions doivent correspondre à celles définies dans le contrat de bail ;
- Durée d'engagement du garant : La période pendant laquelle le garant est responsable doit être spécifiée ;
- Mention manuscrite du garant : Le garant doit écrire de sa main une déclaration indiquant qu'il s'engage à payer le montant des charges et du loyer en cas de défaillance du locataire ;
- Date de signature du contrat : La date à laquelle le contrat est signé doit être indiquée. La signature de l'acte de caution solidaire peut se faire sous seing privé (simplement entre les parties à l’acte) ou devant un officier d’état civil, comme un notaire.
Quand prend fin une caution solidaire ?
La durée d'engagement d'un garant est liée au contrat de bail du locataire. Toutefois, sous certaines conditions, comme la perte d'emploi ou la fin du statut étudiant du locataire, le garant a la possibilité de suspendre son obligation de paiement des charges locatives et du loyer, à condition que cela soit clairement indiqué dans l'acte de caution solidaire.
Comment se défaire d'une caution solidaire ?
Selon l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, si l'acte de cautionnement solidaire ne mentionne pas de durée spécifique, le garant peut suspendre son obligation. Pour cela, il doit adresser au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant son intention de se désengager. Selon que le logement est loué meublé ou nu, le désengagement ne prend pas effet au même moment :
- Pour une location non meublée : L'obligation de cautionnement perdure jusqu'à la fin du bail en cours. Le garant reste donc responsable des impayés, même après que le bailleur a reçu sa lettre. La demande de désengagement ne sera effective qu'à l'expiration du bail en cours.
- Pour une location meublée : Le désengagement prend effet dès la réception du courrier par le propriétaire-bailleur.
Colocation : comment fonctionne la caution solidaire ?
La caution solidaire dans le contexte de la colocation est régulée par l'article 8-1 de la loi 89-462 de la loi ALUR, qui distingue deux types de colocations :
Colocation avec un contrat de bail unique
Dans ce cas, tous les colocataires signent un seul et même contrat de bail. Si un colocataire ne paie pas son loyer ou ses charges, le propriétaire-bailleur peut demander le paiement à n'importe quel garant, car il existe une clause de solidarité entre les colocataires.
Colocation avec plusieurs contrats de baux
Lorsque chaque colocataire signe son propre contrat de bail, chaque colocataire dispose de sa propre caution solidaire et de son propre garant. Dans cette configuration, le propriétaire ne peut pas exiger le paiement des autres garants en cas de défaillance de paiement d’un des colocataires.
Dans l'acte de cautionnement, il est nécessaire d'indiquer, en plus des informations habituelles, le nom du colocataire pour lequel le garant s'engage. Ainsi, le garant n'est responsable que pour les charges locatives et le loyer de ce colocataire spécifique.
