Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la SCI.
Pour l’acquisition d’un bien, maison ou appartement, il est possible de créer une société civile immobilière. Une société civile consiste en un regroupement de citoyens qui fondent ensemble une société non commerciale, soumise au droit civil. Mais alors, pourquoi et comment crée-t-on une société civile immobilière ? Quels sont les bénéfices d’un tel statut ? Nous vous expliquons les tenants et les aboutissants de la SCI.
Qu’est ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière est créée dans le but d’acquérir un bien immobilier, maison ou appartement. Fondée par deux associés minimum, ce statut de société patrimoniale présente de nombreux avantages et facilite l'accès à la propriété. A la différence de l’indivision où le propriétaire est une personne physique, dans le cas d’une SCI tous les associés sont propriétaires du bien. En outre, les parts sociales reçues par ces associés sont proportionnelles à la participation et l’apport de chacun.
Pour la gestion du bien immobilier et la prise de décisions, un gérant est nommé au sein de la SCI. Une fois par an, ce dernier a pour obligation d’organiser une assemblée générale au cours de laquelle les démarches administratives et comptes sont approuvés. Un procès-verbal doit être par la suite rédigé, résumant à chaque fois toutes les décisions prises par la SCI concernant la gestion du bien immobilier.
A l’instar d’une société commerciale classique, une SCI doit opérer un suivi minutieux de ses comptes et dépenses. En effet, tenir sa comptabilité afin de pouvoir la présenter en cas de contrôle est indispensable pour optimiser l’organisation de votre société civile.
Le capital d’une société civile est appelé capital social. Celui-ci peut être faible ou fort en fonction de votre stratégie et de l’apport dont bénéficie votre société civile immobilière. On parle de capital faible si les associés de la SCI ont dû faire un emprunt, au contraire un capital fort n’induit aucun endettement de la part des membres de la société.
Il est important de mentionner qu'une Société Civile Immobilière n’a pas de capital minimum exigé. Cela signifie qu’elle peut être immatriculée au registre des sociétés avec un capital d’un euro uniquement.
La création d’une SCI
Dans quel contexte ?
Il est à présent temps de passer à la création de votre société civile immobilière. Pour ce faire, il faut être au moins deux associés. Il n’y a toutefois pas de limite de nombre maximum.
Établir une SCI permet de faciliter l’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes. La nomination d’un gérant simplifie la gestion de ce bien immobilier. En effet, c’est lui qui sera chargé de prendre les décisions, organiser les assemblées générales et votes ainsi que tout ce qui concerne la comptabilité de la SCI.
L’un des cas les plus courants de l’utilisation de la société civile immobilière est le cas de l’affaire familiale. Il est effectivement conseillé lors d’un héritage de patrimoine immobilier de créer une SCI, ainsi chaque membre de la famille se positionne comme associé.
Le statut de SCI permet donc une transmission plus simple du bien car chaque associé est proportionnellement propriétaire de ce bien. Si un membre de la famille ne souhaite pas être associé, il peut tout à fait vendre ses parts, appelées alors quote-parts, au reste de la société. Il s’agit d’un statut pratique qui évite les désaccords qui pourraient survenir au sein d’une famille car c’est le gérant qui aura le dernier mot.
Les étapes de la création d’une SCI
Il existe un certain nombre d’étapes à respecter pour la bonne création de votre SCI et son inscription au registre du commerce.
D’abord, il faudra définir les statuts de votre société civile. Ceux-ci peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte authentique notarié. Dans le premier cas, ce sont les parties ou un tiers externe civil qui rédige les statuts ; à l’inverse un acte authentique est rédigé par un officier. Ce statut doit contenir plusieurs informations obligatoires telles que la dénomination, l’objet et la forme juridique de cette SCI. Également, nous devons y retrouver l’adresse du siège social, les détails du capital, des apports des associés et les spécificités du fonctionnement de cette société.
Votre société civile doit ensuite être enregistrée au centre des impôts, au centre des finances publiques dont dépend le siège social de la SCI demandeuse. C'est à ce moment que le centre des impôts valide ou non le statut de la société civile.
La troisième étape de la création de votre SCI est la publication de son statut dans un journal d’annonces légales. Chaque département édite un journal d’information dans lequel il est obligatoire de publier les mentions légales d’une société lors de sa création. On y retrouve les éléments essentiels à l’identification de votre société, sa dénomination ainsi que son capital social.
Il est par la suite nécessaire de faire immatriculer votre SCI au Registre du Commerce et des Sociétés. C’est une fois cette étape réalisée que votre société pourra recevoir son Kbis, document officiel qui résume l’identité de la société.
Pourquoi opter pour une SCI ?
Les avantages de créer une SCI
Le statut de société civile présente de nombreux avantages pour ce qui est de la gestion du bien. Si certaines décisions sont votées en assemblée générale, un gérant est choisi pour prendre les décisions en cas de désaccord. Cela facilite les échanges, notamment dans le cas d’une succession avec un grand nombre d’associés.
La SCI a le statut officiel de société mais son organisation est plutôt flexible et simplifie grandement l’acquisition partagée d’un bien immobilier. C’est un statut avantageux également sur le plan financier. D’abord, il permet de mutualiser les charges liées à l’achat du bien. De plus, les capitaux de chacun sont additionnés et l’apport financier est considérable, il est alors plus aisé d'obtenir un prêt de la banque.
Les associés d’une société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, chacun est justement imposé d’un montant proportionnel à son implication dans la SCI. Celle-ci n’est soumise à l’impôt sur les sociétés que dans certains cas, ce n’est pas systématique.
Les inconvénients de la SCI
Comme toute création d’entreprise, la création d’une société civile immobilière demande beaucoup de temps, d’investissement et engendre des démarches et coûts importants.
Pour gérer sans accroc ces obligations, il est grandement recommandé de faire appel à un professionnel afin de vous assister dans la création et le pilotage de votre société civile. Il peut s’agir d’un avocat, notaire ou expert-comptable dont les précieux conseils faciliteront la tâche.
L’acquisition d’un bien immobilier via une SCI n’est pas possible si votre objectif est de faire de l’achat-revente. En effet, ce statut n'est pas fait pour exercer une activité commerciale grâce à ce bien immobilier. Il est toutefois possible de louer ce bien, sous certaines conditions. Ces règles sont encore plus strictes s'il s'agit d'un appartement meublé. Il y a alors un seuil maximum de revenus à ne pas dépasser.
Une SCI dans une copropriété
Il est tout à fait possible que l’appartement acquis par la SCI se trouve au sein d'une copropriété. Dans ce cas, la société est considérée administrativement tel un copropriétaire comme les autres dans le syndic. Lors des assemblées générales de la copropriété, la société doit être représentée par une personne physique. Il peut s’agir du gérant de la SCI ou d’un associé doté de l’autorisation de voter. On appelle ce droit le “pouvoir de représentation”.
A l’instar de la création d’une SCI, la dissolution de celle-ci implique un certain nombre de démarches administratives. Cette dissolution peut être motivée par une décision du tribunal, une déclaration de faillite ou encore l’expiration de la durée d’existence de la société. La décision de la dissolution doit d'abord être votée en assemblée générale puis éditée dans un journal d’annonces légales.
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