L’immobilier est un domaine en constante évolution : règles de construction, prêts et achats, règles de copropriété.. C’est pourquoi il est important de se tenir informé des grands textes qui régissent ce milieu, encore plus si vous décidez de vous impliquer activement dans la vie de votre immeuble, quartier ou même commune.

La connaissance et règles et lois qui régissent une copropriété est primordiale si vous devenez propriétaire, membre d’un conseil syndical voire syndic au sein d’un immeuble. Droit, comptabilité, relations humaines : vous devrez maîtriser tous ces aspects de la gestion d’une copropriété. Voici donc un rappel de tous les textes de lois qui ont fondé les copropriétés et qui régissent leur organisation.

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La loi du 10 juillet 1965, l’instauration des bases

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La première loi, et de loin la plus importante, est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. C’est ce texte qui a déterminé pour la première fois le statut juridique des copropriétés dans des immeubles bâtis. Cette loi a d’abord défini clairement le rôle et le fonctionnement d’une copropriété et de ceux qui la constituent, ainsi que leurs droits et devoirs. Cette loi a grandement facilité la gestion collective des copropriétés car encadre de manière précise chaque responsabilité, procédures et démarches à suivre. 

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Les différents membres de la copropriété

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Afin de bien comprendre tous les tenants et aboutissants de cette loi, il est nécessaire de rappeler ce qu’est précisément une copropriété. Il s’agit d’un immeuble réparti en plusieurs parties privatives possédées par différents propriétaires. Chaque propriétaire possède son lot privatif ainsi que l’accès à d’éventuelles parties communes. On peut également parler de copropriétés pour un lot de plusieurs maisons construites sur un terrain commun.

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Le syndicat des copropriétaires

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Il existe plusieurs statuts et postes au sein d’une même copropriété, avec chacun leur rôle et leurs obligations. Le syndicat des copropriétaires représente l’ensemble des propriétaires des biens de l’immeuble. Ce sont eux qui votent, ensemble, les décisions qui concernent la vie de la copropriété. Ils assistent aux assemblées générales pour voter tout changement pour l’immeuble.

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Le conseil syndical

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Le conseil syndical, lui, est constitué d’un groupe restreint de copropriétaires choisis par les autres copropriétaires qui les élisent en assemblée générale. C’est le conseil syndical qui assure la communication et la coordination entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit d’une mission de bénévolat, d’un mandat de trois qui peut être renouvelé. Le conseil syndical a également la responsabilité d’élire son président, à la tête des opérations.

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Le syndic de copropriété

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Enfin, le syndic de copropriété est la personne, physique ou morale, chargée de toute la gestion et l’administration de l’immeuble. Représentant légal de la copropriété aux yeux de l'État, le syndic garantit entre autres le respect du règlement de l’immeuble, son entretien et toute prise de décision le concernant. La présence d’un syndic de copropriété dans un immeuble bâti est absolument obligatoire.

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L’organisation d’une copropriété

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Depuis 1965, les différentes parties d’une copropriété et sa gestion sont clairement définis. D’abord, elle introduit la notion de parties privatives et parties communes. Ces parties communes, leur entretien et leur usage sont désormais à la charge des copropriétaires, réparties de manière proportionnelle.

On retrouve dans les parties communes les sols et cours, les passages et corridors, les locaux communs et l’ascenseur pour les immeubles équipés. Le syndic est chargé de veiller au bon entretien et à la maintenance de ces parties communes.

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Les assemblées générales

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Un autre rôle majeur du syndic, prévu dans la loi du 10 juillet 1965, est l’organisation et la tenue d’assemblées générales. Les assemblées générales ordinaires, prévues au minimum une fois par an, permettent au syndicat des copropriétaires de voter toutes les décisions et changements qui concernent la copropriété. Il est également possible de soumettre des votes à la prochaine assemblée générale, pour changer le fonctionnement du syndic par exemple.

Pour cela, une lettre avec accusé de réception doit être envoyée au président-syndic qui se chargera d’ajouter ce vote à l’ordre du jour. Ces assemblées générales spécifiques sont appelées extraordinaires. En fonction de l’importance de la décision votée, celle-ci peut être adoptée à la majorité simple, à la majorité absolue, à la double majorité ou à l'unanimité.

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La gestion des finances

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La loi de 1965 a également éclairci la définition des charges de copropriété et leur répartition. Une charge de copropriété est une somme demandée aux propriétaires qui a pour objectif de couvrir toutes les éventuelles dépenses liées à l’immeuble bâti. Il en existe plusieurs sortes.

Les charges courantes désignent la somme qui est régulièrement payée par les propriétaires pour subvenir aux besoins récurrents de la copropriété. Il s’agit généralement des honoraires des prestataires chargés de la maintenance et de l’entretien. Ces charges de copropriété servent également à rémunérer le syndic de l’immeuble dans le cas où vous faites appel à une entreprise spécialisée qui endosse le rôle de syndic professionnel.

Les charges spéciales représentent les dépenses de chauffage collectif, de maintenance de l'ascenseur et tout autre équipement qui n’est pas utilisé de manière égale par tous les propriétaires. Les charges spéciales sont calculées proportionnellement en fonction des besoins de chaque copropriétaire.

Enfin, les charges exceptionnelles ne sont pas régulières et couvrent les dépenses dites imprévues. Il peut s’agir d’un financement pour des travaux de rénovation, ou des réparations à réaliser à la suite de dommages causés dans la copropriété.

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La loi ALUR, pour un meilleur encadrement des syndics (2014)

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Bien que la loi de 1965 soit plutôt complète sur le statut de la copropriété, certains points n’y sont pas abordés, c’est pourquoi la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a été rédigée en 2014. La majeure partie de cette loi promet un accès à des logements décents pour les foyers les plus fragiles. Elle a par exemple pour but d’éviter les marchands de sommeil et les bailleurs frauduleux.

La loi ALUR a également pour objectif de mieux encadrer la fonction de syndic professionnel, bénévole ou coopératif. Pour cela, un “contrat de syndic” a été pensé, précisant les honoraires et missions de ce-dernier. Aussi, de nouvelles tâches sont obligatoires pour le syndic, comme la nécessité d’immatriculer les syndicats de copropriété au Registre des copropriétés. Enfin, le Diagnostic Technique Global (DTG) de la copropriété doit être remis à tous les copropriétaires et mis à jour. Ce document est une fiche technique de l’immeuble qui regroupe toutes les informations à savoir : état des parties communes, bilan énergétique, budget prévisionnel des travaux à envisager…

L’instauration de la loi ALUR permet une plus grande transparence entre les membres du syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété.

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Les changement apportés par la loi ELAN (2018)

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Promulguée en 2018, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a  pour ambition de faciliter la construction de logements et leur accès pour tous. Cet accès passe par le numérique, c’est pourquoi il est à présent obligatoire pour les syndics de proposer aux copropriétaires un espace Extranet regroupant toutes les informations relatives à l’immeuble.

La loi ELAN offre également un plus grand pouvoir décisionnel au conseil syndical dans l’objectif d'inclure davantage les copropriétaires dans la prise de décisions au cours des assemblées générales. Ces assemblées générales ont d’ailleurs été repensées pour une plus grande accessibilité et éviter ainsi l'absentéisme. Il est maintenant possible d'assister aux AG par visioconférence et de voter les décisions par correspondance.

Bien que la loi de 1965 ait posé les fondations de la vie en copropriété, il s’agit d’un monde en perpétuelle évolution. Celui-ci s’adapte donc à l’environnement social et numérique dans lequel il évolue.