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- Le cadre de la copropriété repose sur la loi de 1965, qui définit les rôles clés (syndic, assemblée générale, conseil syndical) et organise la répartition des charges entre copropriétaires.
- Les réformes récentes (ALUR, ELAN, ordonnance de 2019) ont modernisé la gestion : plus de transparence, des règles de vote assouplies et une ouverture vers des modes de gestion plus flexibles comme le syndic coopératif.
- La transition énergétique devient un enjeu central, avec des obligations concrètes comme le DPE collectif, les audits énergétiques et des restrictions sur la location des logements les plus énergivores.
- Les évolutions à venir renforcent cette dynamique : généralisation des diagnostics énergétiques, développement du vote à distance et aides financières pour accompagner les travaux.
La vie en copropriété est encadrée par un corpus législatif dense, qui s'est considérablement enrichi depuis soixante ans. Pour un copropriétaire, naviguer dans cet ensemble de textes peut sembler intimidant. Cependant, connaître les grandes lois qui s'appliquent à votre immeuble, c'est comprendre vos droits, anticiper vos obligations et éviter les mauvaises surprises en assemblée générale. Ce tour d'horizon vous donne les clés pour lire l'actualité législative avec un œil éclairé, de la loi fondatrice de 1965 aux enjeux énergétiques de 2025 et au-delà.
La loi du 10 juillet 1965 : le socle de la copropriété
Tout commence avec la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, premier texte à fixer le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Avant elle, rien n'encadrait clairement les droits et devoirs des propriétaires dans un immeuble collectif. Ce texte a posé les bases qui structurent encore aujourd'hui l'ensemble du droit de la copropriété.
Ce qu'elle impose : syndic, assemblée générale, règlement
La loi de 1965 a défini les trois piliers de toute copropriété. D'abord, le syndicat des copropriétaires : toutes les personnes qui possèdent un lot dans l'immeuble forment de plein droit ce syndicat, qui prend les décisions collectives en assemblée générale. Ensuite, le syndic professionnel ou bénévole, chargé d'exécuter ces décisions, d'administrer l'immeuble et de représenter le syndicat en justice. Enfin, le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, qui assure le lien entre les résidents et le syndic.
La loi a également introduit une distinction fondamentale entre les parties privatives, propres à chaque lot, et les parties communes, qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires. Cette distinction détermine qui paye quoi : les charges courantes se répartissent selon les tantièmes de chaque lot, les charges spéciales selon l'utilité réelle de chaque service pour chaque propriétaire.
Enfin, toute copropriété doit se doter d'un règlement de copropriété, document contractuel qui définit l'usage des parties communes, les droits et obligations de chacun, et les modalités de répartition des charges.
Modifications importantes depuis 1965
La loi de 1965 a été retouchée plus d'une vingtaine de fois depuis son adoption. Les ajustements successifs ont notamment porté sur les règles de majorité en assemblée générale, assouplies pour faciliter certains travaux et sur la gouvernance des petites copropriétés. C'est sur ce socle que toutes les réformes suivantes se sont construites, sans jamais le remplacer entièrement.
La loi ALUR (2014) : un encadrement renforcé des syndics
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a représenté un tournant majeur dans la relation entre copropriétaires et syndics professionnels.
Contrat-type, extranet obligatoire, immatriculation
La loi ALUR a imposé aux syndics professionnels de travailler sur la base d'un contrat-type, encadrant précisément leurs missions et leur rémunération. Terminé les honoraires opaques ou les prestations facturées à la pièce sans justification : le contrat doit désormais distinguer la forfaitaire de gestion courante des prestations complémentaires, avec un tarif affiché pour chacune.
Autre avancée concrète pour les copropriétaires : l'obligation de mettre en place un extranet, espace sécurisé en ligne donnant accès aux documents de la copropriété (procès-verbaux, contrats, comptes). Plus besoin d'attendre une demande écrite pour consulter le dernier PV d'assemblée.
La loi ALUR a aussi instauré l'immatriculation obligatoire des copropriétés au registre national, géré par l'Anah. Ce registre, accessible en ligne, recense l'ensemble des copropriétés françaises avec leurs données financières et techniques. Pour les copropriétaires, c'est un outil de transparence ; pour les pouvoirs publics, un tableau de bord des copropriétés fragilisées.
La loi ELAN (2018) : simplification et numérique
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a mis l'accent sur la simplification des procédures et l'adaptation au monde numérique.
Vote par correspondance, syndic coopératif facilité
Avant ELAN, un copropriétaire absent d'une assemblée générale devait impérativement donner un pouvoir à un autre participant. La loi ELAN a ouvert la voie au vote par correspondance : chaque copropriétaire peut désormais voter sur les résolutions avant la séance, sans avoir à se déplacer. Une avancée pratique qui réduit l'absentéisme et renforce la légitimité des décisions.
La loi ELAN a également facilité la mise en place du syndic coopératif, une forme d'autogestion où les copropriétaires eux-mêmes prennent en charge l'administration de leur immeuble, sans recourir à un syndic professionnel externe. Le président du conseil syndical assure alors les fonctions de syndic, avec l'appui de son conseil.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 : une réforme en profondeur
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a apporté la révision la plus systématique de la loi de 1965 depuis son adoption. Entrée en vigueur le 1er juin 2020, elle a modernisé en profondeur les règles de gouvernance des copropriétés.
Concrètement, l'ordonnance a simplifié les règles de majorité pour faciliter les décisions en assemblée générale. Par exemple, certains travaux importants, comme la rénovation énergétique, peuvent désormais être votés à la majorité simple des voix exprimées, contre la majorité absolue auparavant. Elle a aussi clarifié le statut des parties communes spéciales et introduit un régime allégé pour les copropriétés de moins de dix lots, qui peuvent désormais fonctionner avec des règles de gouvernance simplifiées.
Pour les copropriétés en difficulté, l'ordonnance a également renforcé les outils de prévention et de traitement : le syndic doit alerter le conseil syndical dès qu'un certain seuil d'impayés est atteint, sans attendre que la situation devienne critique.
La loi Climat et Résilience (2021) : vers la rénovation obligatoire
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience, a introduit des obligations nouvelles et contraignantes pour les copropriétés.
DPE collectif, audit énergétique, interdiction de louer les passoires
Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés de plus de 200 lots construites avant 2001 ont l'obligation de réaliser un DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique) à l'échelle de l'immeuble entier, et non lot par lot. Pour les copropriétés de 50 à 200 lots, cette obligation prendra effet le 1er janvier 2026.
Au-delà du diagnostic, la loi impose aux copropriétés classées F ou G de réaliser un audit énergétique, premier pas vers un plan de rénovation. Pour les logements individuels classés G, l'interdiction de mettre en location est effective depuis le 1er janvier 2025, une mesure qui concerne de nombreux copropriétaires bailleurs
Ce que prépare la législation en 2025-2026
Le calendrier législatif reste dense. Plusieurs évolutions sont attendues ou en cours de mise en œuvre sur la période 2025-2026.
L'extension progressive du DPE collectif à toutes les tailles de copropriété constitue le chantier le plus immédiat. À partir du 1er janvier 2026, les copropriétés entre 50 et 200 lots devront à leur tour avoir réalisé leur diagnostic. Les copropriétés de moins de 50 lots suivront en 2028.
Sur le plan de la gouvernance, des discussions sont en cours autour d'un assouplissement des règles de tenue d'assemblée générale à distance, après les expérimentations menées pendant la période de crise sanitaire. Le vote dématérialisé en temps réel, encore marginal, devrait progressivement s'imposer comme la norme.
Enfin, les aides à la rénovation énergétique collective, notamment MaPrimeRénov' Copropriétés ont été reconduites et ajustées pour la période 2025-2026, avec des conditions d'éligibilité révisées et un ciblage renforcé sur les copropriétés fragiles.
Les gestionnaires Matera accompagnent les copropriétés dans la compréhension et l'anticipation de ces nouvelles obligations en particulier sur les sujets de rénovation énergétique, où les délais sont stricts et les enjeux financiers importants.
Tableau chronologique des principales lois
Vos questions sur la législation en copropriété
Quelle est la loi principale qui régit la copropriété en France ?
La loi du 10 juillet 1965, complétée par le décret du 17 mars 1967, forme le socle juridique de toute copropriété. Elle a été modifiée à plusieurs reprises, notamment par les lois ALUR (2014), ELAN (2018) et l'ordonnance de 2019.
Qu'a changé la loi ALUR pour les copropriétaires ?
La loi ALUR a rendu obligatoires l'immatriculation des copropriétés au registre national, la mise en place d'un extranet pour les copropriétaires et le recours à un contrat-type pour les syndics professionnels.
La loi Climat oblige-t-elle à rénover sa copropriété ?
La loi Climat et Résilience (2021) impose aux copropriétés de réaliser un DPE collectif et un audit énergétique selon leur taille et leur étiquette énergétique. Les logements classés G sont interdits à la location dès 2025.
Est-ce risqué d’acheter dans une copropriété mal gérée ?
Oui, car il peut y avoir des travaux importants ou des charges imprévues. Mais cela peut aussi être une opportunité d’acheter moins cher si la copropriété s’améliore ensuite.
Quelle est l’erreur la plus fréquente des copropriétaires ?
Penser que tout dépend du syndic. En réalité, les décisions sont prises collectivement : plus les copropriétaires sont impliqués, mieux la copropriété fonctionne.
