C’est quoi une petite copropriété ?

Pour savoir quel syndic serait parfait pour une petite copropriété, il faut d’abord définir cette dernière ! Pour qu’une copropriété soit considérée légalement comme “petite”, il faut qu’elle réunisse au moins l’une des deux conditions suivantes, selon la loi :

• Elle ne doit pas contenir plus de 5 lots principaux différents. Cela comprend donc les habitations, les commerces et les bureaux, mais pas les parkings, les box et les locaux de poubelles ;
• Son budget prévisionnel moyen doit être inférieur à 15 000€ sur les trois dernières années.

Si plus aucune des conditions n’est remplie, alors la petite copropriété devient une copropriété classique, ce qui entraîne différents changements.

Bon à savoir :

Le budget prévisionnel peut toujours dépasser 15 000€ sur un an, tant que la moyenne sur trois ans reste inférieure à cette somme.

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Les différences entre petite copropriété et copropriété classique

Si de nombreuses lois régissent la copropriété classique, nombre d’entre elles sont allégées voire non-valides au sein d’une petite copropriété, et ce seulement depuis 2020. Cela provient simplement du fait que certaines lois seraient inutiles dans le cadre d’une petite copropriété. Voici donc les différences que l’on peut observer :

Des réglementations allégées

Alors que la désignation d’un conseil syndical est obligatoire au sein d’une copropriété, cette prise de décision n’est que facultative dans une petite copropriété. Les trois rôles principaux du conseil syndical (contrôle, assistance et consultation concernant la copropriété) sont en réalité considérablement moins importants, puisque la taille du conseil syndical serait égale ou presque au nombre de copropriétaires. Ainsi, tous les rôles du conseil syndical sont occupés par l’ensemble des copropriétaires.

De plus, la comptabilité de la petite copropriété est grandement simplifiée, dû au fait que les dépenses et les revenus sont moins nombreux et moins conséquents. Ainsi, lorsque la copropriété classique doit tenir une comptabilité à double partie (qui consiste en la symétrie entre les mouvements entrants et sortants, qui sont classés dans deux parties distinctes), la petite copropriété peut garder une comptabilité simple.

Enfin, la prise de décision est très différente en petite copropriété, du fait du faible nombre de votants, comme vous pourrez l’apprendre ci-dessous.

Les prises de décision dans une petite copropriété

Étant donné que les petites copropriétés ne sont composées que de peu de copropriétaires, les règles de vote changent elles aussi. Ainsi, il est certes obligatoire de convoquer la tenue d’une assemblée générale annuelle pour voter le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, mais les autres décisions ne sont plus soumises à cette obligation.

En effet, il est possible de voter le commencement de travaux, l’entretien courant ou encore les changements du règlement grâce à une simple consultation. Celle-ci, non-formelle, peut être exécutée par un vote en présentiel, par visioconférence, par lettre ou même en ligne via un groupe Whatsapp, Messenger et autres.

En contrepartie, les votes à majorité simple, double ou encore absolue disparaissent, pour laisser uniquement le vote à l’unanimité, et ce pour toutes les décisions prises lors d’une consultation.

Et les copropriétés à deux ?

Les copropriétés qui ne possèdent que deux copropriétaires (qui peuvent avoir plusieurs lots chacun) sont considérées comme de très petites copropriétés. À ce titre, le rapport à la loi est encore plus allégé.

En effet, si le syndic est bénévole (c’est-à-dire un des deux copropriétaires) et qu’il ne gère pas bien l’immeuble, alors il peut demander (avec l’accord de l’autre copropriétaire) à une tierce personne d’être syndic, sans pour autant que cette dernière soit un syndic professionnel.

Bon à savoir :

Au sein d’une toute petite copropriété, chaque rassemblement est considéré comme une assemblée générale, ce qui peut donc mener au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes de l’exercice précédent.

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Quel est le meilleur syndic pour une petite copropriété ?

Après avoir pu considérer les différences notables entre une copropriété classique et une petite copropriété, il est temps de définir quel type de syndic il est possible de choisir, et lequel est le meilleur.

Le syndic professionnel

Le syndic professionnel n’est pas une personne physique mais une personne morale. En effet, dans cette situation, la copropriété signe un contrat avec une entreprise, qui gère la copropriété en occupant tous les rôles du syndic, et ce en échange d’une rémunération mensuelle comprise dans les charges de chaque copropriétaire.

Généralement, le prix d’un syndic professionnel est accessible pour les grandes copropriétés, étant donné que le coût mensuel est divisé par le nombre de lots. Cependant, bien qu’assurant un professionnalisme concernant la gestion de l’immeuble, les honoraires du syndic professionnel s'avèrent trop onéreux pour beaucoup de petites copropriétés.

Le syndic bénévole

Le syndic bénévole est l’un des copropriétaires, et est élu par les autres membres de la copropriété pour agir en tant que syndic, à titre bénévole bien évidemment. Le point positif du syndic bénévole, c’est qu’il permet de faire de belles économies en comparaison à un syndic professionnel. Le point négatif, c’est que le syndic élu peut s’avérer ne pas être très compétent dans le domaine, ou peu impliqué dans la tâche.

De plus, ces désavantages ont plus de chances d’apparaître au sein d’une petite copropriété, car moins il y a de copropriétaires, plus il y a de chances qu’aucun d’entre eux n’ait la volonté ou les compétences pour exercer la fonction de syndic.

Le syndic coopératif

Le syndic coopératif agit aussi bénévolement, mais est constitué de plusieurs individus. En effet, c’est le conseil syndical qui opère en tant que syndicat de copropriété dans cette situation.

Au sein d’une petite copropriété, ce modèle peut être avantageux, étant donné que l’entièreté des copropriétaires peut faire partie du syndic, dans le cas où ils occupent tous une place au sein du conseil syndical. Cependant, le même désavantage que pour le syndic bénévole peut surgir : il est possible que les membres du conseil syndical n’aient pas les compétences pour réaliser les actes de syndic de copropriété.

Bon à savoir : Bien que ce soit le président du conseil qui agit en qualité de syndic, tout le reste du conseil l’assiste dans sa tâche. Ainsi, tout le monde a un droit de regard sur ses actes.

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Les syndics bénévoles et coopératifs peuvent être aidés

Si vous êtes dans la situation où votre petite copropriété ne peut pas s’offrir de syndic professionnel mais ne dispose pas de copropriétaire ayant les connaissances pour opérer en tant que syndic, alors vous pouvez vous tourner vers Matera.

Matera est une plateforme en ligne simple qui vous permet de gérer simplement votre copropriété au quotidien, des achats et ventes à la tenue d’assemblées générales en passant par la gestion des travaux. Les charges moyennes sont alors réduites car les dépenses sont optimisées, de la conciergerie à un contrat pour des travaux par exemple.

De plus, tous les sujets complexes qui auraient submergé les syndics bénévoles et coopératifs sont traités facilement en communiquant avec des experts de la copropriété.