Les charges impayées en copropriété : comment réagir efficacement ?

Un problème qui touche une copropriété sur cinq

Les impayés en copropriété sont loin d'être une situation marginale. Selon les données du Registre National des Copropriétés, 215 000 copropriétés affichent un taux d'impayés supérieur à 20% de leur budget annuel. En cumulé, ce sont 2 milliards d'euros de charges non recouvrées chaque année en France.

La hausse des charges énergétiques a aggravé la situation ces dernières années. Dans certains immeubles dotés d'un chauffage collectif, les charges ont bondi de 50 à 70%. Résultat, certains copropriétaires se retrouvent en difficulté pour honorer leurs obligations, ce qui crée une pression financière sur l'ensemble de la collectivité.

Attention :

Un copropriétaire défaillant ne nuit pas qu'à lui-même. Les impayés copropriété peuvent forcer le syndic à réduire les dépenses communes, retarder des travaux urgents ou contraindre les autres copropriétaires à combler le déficit via un appel de fonds exceptionnel.

Quelles charges peuvent être impayées ?

Les charges courantes

Les charges courantes couvrent les dépenses de fonctionnement habituel de l'immeuble : entretien des parties communes, nettoyage, éclairage, gardiennage, assurance. Elles sont appelées trimestriellement sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Leur non-paiement est rapidement visible. Sans trésorerie suffisante, le syndic ne peut plus régler les prestataires, ce qui se traduit par une dégradation concrète des services rendus à l'ensemble des résidents.

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles financent des travaux votés ponctuellement en assemblée générale, ravalement de façade, remplacement de l'ascenseur, rénovation énergétique. Leur montant est souvent plus élevé, ce qui augmente le risque d'impayés.

Le fonds de travaux, obligatoire depuis la [loi ALUR](https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/loi-lacces-logement-urbanisme-renove-loi-alur#:~:text=La loi Alur poursuit trois,l'innovation et la transparence.) pour les copropriétés de plus de 10 lots, permet d'anticiper une partie de ces dépenses. Mais un impayé sur ces appels de fonds peut suffire à bloquer un chantier entier.

Bon à savoir :

Depuis 2017, tout copropriétaire qui vend son bien doit apurer ses charges impayées avant la signature de l'acte de vente. Le notaire retient les sommes dues et les verse directement au syndicat des copropriétaires.

Les étapes du recouvrement des charges impayées

Face aux charges de copropriété impayées, la procédure suit un ordre logique, du plus amiable au plus contraignant.

1. La relance amiable

Dès qu'une échéance n'est pas honorée, le syndic contacte le copropriétaire défaillant, par email, courrier simple ou téléphone. Cette étape informelle suffit souvent à régulariser la situation, notamment quand l'impayé est dû à un oubli ou à une difficulté passagère.

Un échéancier de paiement peut aussi être proposé pour les copropriétaires en difficulté réelle. C'est la solution qui préserve le mieux les relations et qui évite des frais judiciaires coûteux pour toute la copropriété.

2. La mise en demeure

Si la relance n'aboutit pas, le syndic envoie une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire défaillant dispose alors de 30 jours pour régulariser sa situation.

Attention :

En dessous de 5 000 € d'impayés, la loi impose depuis 2020 de passer par un conciliateur de justice avant toute action en justice. Cette étape est obligatoire, si elle est omise, la procédure peut être déclarée irrecevable par le tribunal.

3. L'injonction de payer

Sans règlement dans le délai imparti, le syndic peut saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d'injonction de payer. Il s'agit d'une procédure simplifiée, sans audience, fondée sur les preuves documentaires des impayés.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre une protection particulièrement efficace à la copropriété : dès l'introduction de l'action en justice, le juge peut ordonner en référé le paiement provisionnel des charges exigibles. Le copropriétaire a un mois pour contester l'ordonnance. Sans opposition, elle vaut jugement exécutoire.

Bon à savoir :

Le délai de prescription pour recouvrer des charges impayées est de 5 ans à compter de la date d'exigibilité (article 2224 du Code civil). Passé ce délai, la dette est prescrite et ne peut plus être réclamée devant les tribunaux.

4. La saisie

En dernier recours, si le copropriétaire ne s'acquitte pas malgré le jugement, le syndic peut engager une procédure de saisie (saisie sur salaire, sur compte bancaire, ou dans les cas les plus graves, saisie immobilière du lot). Cette procédure implique un commissaire de justice et est encadrée par des règles strictes définies par le Code des procédures civiles d'exécution.

‍

Les conséquences pour la copropriété

Les charges impayées copropriété ont des répercussions directes sur la gestion collective. D'abord financières : un budget déséquilibré peut contraindre le syndic à augmenter les provisions pour les copropriétaires à jour, ou à puiser dans les réserves constituées.

Ensuite opérationnelles : des travaux urgents peuvent être retardés faute de trésorerie disponible. Dans les cas extrêmes, une copropriété fragilisée par des impayés chroniques peut faire l'objet d'un suivi renforcé par l'ANAH ou être inscrite dans un plan de redressement.

Il y a aussi un impact sur la gouvernance. Les assemblées générales deviennent plus tendues. Les décisions de travaux se bloquent. Et le syndic, quel qu'il soit, passe un temps croissant à gérer le contentieux plutôt qu'à piloter la copropriété.

Les gestionnaires Matera assurent un suivi rigoureux des impayés dès le premier retard de paiement. Les copropriétaires peuvent par ailleurs consulter leur situation financière en temps réel depuis leur espace personnalisé, ce qui réduit les malentendus et favorise la régularisation rapide.

‍

Vos questions

Peut-on exclure un copropriétaire qui accumule les impayés ?

Non. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas l'exclusion d'un copropriétaire. Le seul recours reste judiciaire et peut, dans les cas extrêmes et pour des dettes très importantes, aboutir à la vente forcée du lot.

Combien de temps dure une procédure de recouvrement ?

Cela dépend de l'étape atteinte. Une relance amiable peut suffire en quelques semaines. Une procédure judiciaire complète peut prendre 6 à 18 mois, selon la juridiction et les éventuels recours du copropriétaire défaillant.

Les charges impayées sont-elles transmises au nouveau propriétaire en cas de vente ?

Non. Mais le vendeur doit apurer sa dette avant la signature de l'acte de vente. Le notaire retient les sommes dues et les reverse directement au syndicat des copropriétaires, sans que l'acquéreur soit impliqué.

Le syndicat peut-il forcer les autres copropriétaires à combler les impayés ?

Pas directement. Mais si les impayés mettent la trésorerie en danger, le syndic peut proposer un appel de fonds exceptionnel ou revoir le montant des provisions lors de la prochaine assemblée générale.

Un copropriétaire peut-il suspendre le paiement de charges qu'il conteste ?

Non. Même en cas de contestation sur le montant ou la nature d'une charge, le paiement reste obligatoire. La contestation s'effectue par voie judiciaire séparément, sans que cela suspende l'obligation de payer.