Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier au sein d’une copropriété ? Il faut pour cela poursuivre plusieurs démarches administratives, parmi celles-ci la demande d’un état daté. De quoi s’agit-il exactement et comment l’obtenir ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’état daté et ainsi réussir au mieux l’achat de votre bien.
Qu’est ce qu’un état daté ?
Lors de la vente d’un bien appartenant à une copropriété (appartement, place de parking, cave..), l’édition de certains documents légaux est nécessaire. L’état daté est l’un d’entre eux. Il s’agit d’un document obligatoire qui récapitule toutes les charges incombées au futur acheteur du bien. Cela lui assure un achat en connaissance de cause, évitant tout imprévu financier qui pourrait survenir après l’acquisition de son bien.
L’importance de l’état daté
L’état daté est un document obligatoire et indispensable dans le cadre de la vente d’un bien immobilier afin d’assurer la plus grande transparence entre les deux parties. En plus des charges à payer, l’état daté renseignera l’acheteur sur toutes les dépenses auxquelles il devra faire face : travaux éventuels, prestataires engagés dans l’immeuble.. Avoir en sa possession un état daté avant la signature de l’acte de vente promet à l’acheteur un emménagement serein, sans mauvaise surprise.
Qui s’en occupe et quand ?
Avant la signature officielle de la vente de son bien, le vendeur a pour obligation de demander un état daté à son syndic de copropriété, que ce-dernier soit professionnel ou pas. Il est également possible au vendeur de confier cette mission au notaire. Le syndic de copropriété rédige l’état daté et le fournit par la suite au notaire en charge de la vente du bien.
Cette étape doit impérativement intervenir avant la signature définitive de l’acte de vente avec le notaire. L’état daté est généralement fourni après la signature du compromis de vente, ce qui laisse du temps de réflexion à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente. L’édition et le règlement de cet état daté sont à la charge du vendeur, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la statut des copropriétés et immeubles bâtis.
Que retrouve-t-on dans un état daté ?
Comme vu précédemment, un état daté est un document légal qui répertorie les charges au sein de sa copropriété dont son futur acheteur devra s’acquitter. Cet état daté est généralement divisé en trois parties distinctes.
D’abord, on y retrouve le montant des sommes dues par le vendeur qu’il doit verser à la copropriété. Cela inclut bien sûr les charges de copropriété qui concernent l’immeuble : l’entretien de l’immeuble, les honoraires du syndic de copropriété, les équipements et services.. On y retrouve également les budgets prévisionnels et provisions à fournir.
L’état daté doit également mentionner les sommes éventuelles qui pourraient être demandées à l’acheteur dans le futur. De ce fait, une fois ce dernier propriétaire de son bien, il ne sera pas face à des dépenses imprévues.
Enfin, si l’acheteur a versé plus d’argent que prévu à la copropriété, cela doit absolument être inscrit dans l’état daté. On y retrouvera alors la somme que doit le syndicat des copropriétaires à l’acheteur à rembourser, en cas de trop payé par exemple. Il peut également s’agir d’une avancée de trésorerie, somme versée par le propriétaire à la copropriété pour combler un manque de manière passagère.
De plus, si certaines procédures sont en cours d’exécution, celles-ci doivent être inscrites sur l’état daté. Ainsi, l’acheteur est au courant d’absolument toutes les démarches et procès qui se déroulent au sein de la copropriété qu’il va intégrer.
État daté et pré-état daté, quelles différences ?
La commande, la rédaction et le contenu d’un état daté sont obligatoires et donc réglementés. Celle-ci n’est pas à confondre avec l’édition d’un pré-état daté, bien qu’ils semblent proches au premier abord.
Un pré-état daté n’est lui pas obligatoire, et apparaît plus tôt dans le processus de la vente d’un bien. Un pré-état daté est généralement remis à l'acquéreur avant même la signature de l’avant-contrat et du compromis de vente.
A l'instar d’un état daté, il renseigne l’acheteur sur les charges de copropriété impliquées par l’achat de son bien immobilier. Ces charges comprennent les honoraires à payer des éventuels prestataires intervenant dans l’immeuble (syndic professionnel, entretien..). Aussi, les dettes et impayés sont renseignés dans le pré-état daté. De plus, à l'intérieur de votre pré-état daté, vous retrouverez toutes les informations relatives à l’identité du bien que vous vous apprêtez à acheter.
Cela comprend d’abord le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble. Cette fiche, réalisée par un professionnel certifié, comporte une analyse de l’état de l’immeuble, de ses parties communes et si celui-ci correspond aux obligations légales régissant la construction immobilière. Il présente également, entre autres, le bilan énergétique de l’immeuble et les éventuels travaux à réaliser.
Dans le pré-état daté, nous pouvons également retrouver les procès verbaux des trois dernières assemblées générales du syndic de copropriété. La lecture de ces comptes rendus permettra au futur propriétaire d’être informé des affaires et démarches en cours dans l'immeuble.
Attention toutefois, certains syndics de copropriété peu scrupuleux insistent pour faire éditer et facturer un pré-état daté sans vous consulter, alors que cette pratique est illégale. C’est pourquoi il est primordial de se renseigner sur toutes les procédures et arnaques éventuelles au moment d’acheter un bien immobilier. Le pré-état daté est bien un document facultatif, le syndic de copropriété ne peut vous imposer sa facturation.
Commander un pré-état daté auprès de votre notaire ou de votre futur syndic de copropriété vous permet d’acquérir un bien avec la plus grande tranquillité d’esprit possible. En effet, il n’est pas obligatoire mais conseillé car vous pourrez ainsi vous engager dans l’achat de votre bien en ayant connaissance de tous les frais qu’engendre cet achat.
Combien coûte la réalisation d’un état daté ?
L’édition d’un état daté est à la charge du vendeur, c’est à lui de payer le montant de l’état daté au syndic de copropriété qui lui est chargé de le rédiger. Cela est convenu dans la loi de 1965 qui réglemente le statut des immeubles bâtis et des copropriétés. L’acheteur peut confier sa commande à son agence immobilière mais cette démarche fera probablement l’objet d’une surfacturation. Le moyen le plus économique est de demander la rédaction de l’état daté au syndic de copropriété directement par mail.
Il y a encore quelques années, le coût d’un état daté n’était régi par aucun texte ou obligation légale, ce qui avait pour conséquences l’abus de la part de certains syndics. Depuis l’article 1 du décret du 21 février 2020 de la loi de 1965, le prix de l’état daté a été plafonné à 380 €. Si vous achetez un bien et que votre syndic facture un montant plus élevé, il s’agit d’une pratique illégale.
Si l’acheteur se rend compte qu’une erreur figure dans son état daté, il en est de la responsabilité du syndic de copropriété comme convenu dans un arrêt du 20 juin 2019. L’acheteur, lésé, a alors la possibilité s’il le souhaite de poursuivre le syndic de copropriété en justice pour demander une réparation des préjudices que cette erreur lui aurait causé, comme des frais supplémentaires inattendus par exemple.
