Avant d’acquérir un bien en copropriété, le potentiel acheteur doit avoir une connaissance approfondie du bien immobilier qu’il compte acheter. Il est également essentiel qu’il soit informé précisément sur la gestion de la copropriété et les frais relatifs aux parties communes. Dans ce contexte, le pré-état daté est un document qui peut jouer un rôle important. Matera vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le pré-état daté et lève les ambiguïtés sur qui doit le payer, sur son caractère obligatoire ou facultatif et sur son coût.
Pré-état daté : définition
Le pré-état daté est un document préparatoire à la vente d'un bien immobilier situé dans une copropriété. Le notaire ou le vendeur peuvent le demander pour faciliter le processus de vente. Ce document contient des informations importantes sur la copropriété, comme :
- La situation financière de l'ensemble immobilier ;
- Les charges de copropriété dues par le vendeur ;
- Les éventuels litiges en cours ou dettes ;
- Le montant des travaux prévus ou réalisés ;
- La répartition des charges entre les copropriétaires.
Il sert à informer l'acheteur potentiel sur la situation de l'appartement ou de la maison qu'il envisage d'acheter et à préparer la signature de l'acte de vente.
Quelles différences entre pré-état daté et état daté ?
Le pré-état daté et l’état daté sont bien souvent confondus. Or, ces documents sont très différents. Voici un tableau qui résume leurs principales différences :
Est-ce que le pré-état daté est obligatoire ?
Le pré-état daté n'est pas obligatoire selon la loi. C'est un document qui a été introduit par la loi Alur pour renforcer le droit à l'information de l'acquéreur potentiel, mais sa production n'est pas une exigence légale comme l'est l'état daté. Il peut être demandé par le vendeur ou le notaire pour faciliter le processus de vente, mais il n'y a pas d'obligation formelle de le fournir. Toutefois, il est fortement recommandé, car il permet à l'acheteur de prendre une décision plus éclairée sur son achat.
Qui doit payer le pré-état daté ?
Ni le vendeur, ni l’acheteur, ni la copropriété ne doivent payer le pré-état daté. En effet, une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 a indiqué que seul l’état daté est obligatoire. Le pré-état daté permet simplement de communiquer plus tôt à l’acquéreur les informations de l’état daté, afin de renforcer son droit d’information et de lui permettre de mieux anticiper ses charges.
D’ailleurs, le décret applicable depuis le 2 juillet 2015, qui a mis en place un contrat type de syndic de copropriété, ne mentionne pas le pré-état daté dans sa liste des prestations particulières qui peuvent être facturées en plus par un syndic.
Quel est le prix d’un pré-état daté ?
La facturation du pré-état daté par le syndic de copropriété est considérée comme une pratique illégale. En théorie, aucun frais ne devrait donc être associé à sa création. Cependant, certains syndics professionnels facturent tout de même la préparation de ce document, les prix pouvant varier considérablement d'un syndic à l'autre.
Il est possible que vous rencontriez des syndics qui tentent de facturer ce service jusqu'à 600€, mais il est essentiel de rappeler qu'une telle pratique n'est pas en accord avec les textes légaux existants. Si un syndic tente de vous facturer pour la création d'un pré-état daté, il est conseillé de refuser ce paiement et de leur faire part des textes législatifs pertinents.
Quelle est la durée de validité d’un pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document qui fournit des informations sur l'état actuel d'un lot dans une copropriété à un instant T. Il n'y a pas de durée de validité spécifique pour ce document. Cependant, étant donné qu'il est censé donner une image précise de la situation financière et administrative du lot à un moment donné, il est préférable qu'il soit aussi récent que possible pour refléter avec précision l'état actuel de la copropriété.
À défaut, les informations fournies pourraient être erronées (hausse ou baisse du prix des charges de copropriété, travaux de rénovation énergétique non mentionnés, etc.).
Pré-état daté : quels documents et informations fournir ?
Le pré-état daté est un document qui comprend une série d'informations administratives et financières. Voici les documents et informations inclus dans le pré-état daté tels qu'indiqués par les articles L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et 54 de la loi Alur :
- Une copie du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division : ces documents fournissent des détails sur les règles de la copropriété et la répartition des parties communes et privatives ;
- La fiche synthétique de l'immeuble : ce document récapitule les principales informations sur la gestion et les caractéristiques techniques de l'immeuble ;
- Le carnet d'entretien de l'immeuble : il recense les interventions majeures effectuées sur l'immeuble et à venir ;
- Le dossier du diagnostic technique global (DTG) : il fournit une vision globale de l'état de l'immeuble ;
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles : ils donnent un aperçu des décisions prises par la copropriété, notamment en ce qui concerne les travaux à venir ;
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel ainsi que celles hors budget payé par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables.
- L'état des impayés des charges de copropriété : il indique si des charges n'ont pas été payées.
- Les éventuelles dettes envers les prestataires : elles pourraient impacter les charges futures de la copropriété.
- Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu, le cas échéant : ce qui permet au vendeur de pouvoir avoir une idée des coûts futurs à sa charge en matière de travaux.
Comment ne pas payer le pré-état daté ?
Éviter le paiement du pré-état daté, surtout lorsqu'il est facturé de manière excessive par certains syndics professionnels, est une préoccupation commune pour de nombreux vendeurs de biens immobiliers. Voici quelques stratégies pour vous aider à ne pas payer ce document :
- Rassemblez vous-même les informations : le vendeur peut souvent rassembler lui-même les informations nécessaires pour le pré-état daté. Il doit prendre le temps de collecter tous les documents pertinents. En agissant ainsi, il peut économiser les frais que le syndic de copropriété peut être tenté de lui facturer pour ce service.
- Opposez-vous aux frais illégaux : certains syndics professionnels peuvent essayer de facturer le pré-état daté, même s'ils n'y sont pas autorisés par la loi. Dans ce cas, référez-vous à la réponse ministérielle du 15 septembre 2015, et au décret entré en vigueur le 2 juillet 2015, pour indiquer à votre syndic que la facturation du pré-état daté est illégale.
- Optez pour l'envoi dématérialisé : les frais d'envoi des documents peuvent rester à votre charge. Toutefois, une ordonnance du 27 août 2015 a rendu possible la transmission électronique des documents relatifs au pré-état daté. Pour que cette option soit possible, l'acheteur et le vendeur doivent tous deux être d'accord sur cette méthode.
- Changez de syndic : si vous trouvez que votre syndic pratique des tarifs excessifs ou des facturations illégales, il pourrait être judicieux de chercher à changer de syndic. Il existe des alternatives comme le syndic bénévole ou le syndic coopératif, qui peuvent vous aider à économiser de l'argent et à optimiser votre gestion de copropriété.
Nous vous encourageons à dialoguer avec les autres copropriétaires afin de cerner les besoins spécifiques de votre immeuble. Cela permettra de déterminer le type de syndic le plus approprié. Par exemple, dans le cas d'une petite copropriété, opter pour un syndic bénévole ou coopératif pourrait vous permettre de réaliser des économies significatives tout en optimisant la gestion de votre propriété.
N'hésitez pas à procéder à l’inscription de la question du changement de syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cela pourrait grandement améliorer la qualité de vie au sein de votre copropriété !
