Diagnostics obligatoires en copropriété : ce qui change vraiment en 2026

Entre le DPE, le PPT, le DTG, l'amiante et le plomb, difficile de s'y retrouver. Chaque copropriété n'est pas soumise aux mêmes obligations, et le calendrier a beaucoup bougé ces trois dernières années. Voici ce qui est réellement obligatoire en 2026, pour quels immeubles, et qui s'en occupe.

Les trois diagnostics qui pilotent l'immeuble

Le DPE collectif, désormais pour tout le monde

Le diagnostic de performance énergétique collectif évalue la consommation d'énergie de l'ensemble du bâtiment : chauffage collectif, isolation, ventilation, eau chaude. Il débouche sur une étiquette de A à G pour tout l'immeuble.

Son déploiement s'est fait par vagues. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés de 50 lots ou moins. Concrètement, en 2026, presque toutes les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont concernées.

Le DPE collectif est valable dix ans. Son coût se situe entre 1 000 et 5 000 euros selon la taille et la complexité de l'immeuble, réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes.

Bon à savoir :

Les lots pris en compte pour calculer le seuil sont les logements, bureaux et commerces. Les caves, parkings et locaux techniques ne comptent pas. Une petite copropriété de logements avec beaucoup de caves reste donc « petite » au sens de la loi.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le PPT anticipe les travaux à prévoir sur les dix prochaines années pour maintenir l'immeuble en bon état et assurer la sécurité des occupants. Il liste les interventions, les hiérarchise et estime leur coût.

Il est obligatoire pour toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux remonte à plus de quinze ans. Là aussi, le calendrier a été progressif : plus de 200 lots depuis 2023, de 51 à 200 lots depuis 2024, et 50 lots ou moins depuis le 1er janvier 2025. En 2026, toutes les copropriétés de plus de quinze ans sont donc concernées, quelle que soit leur taille.

Le budget d'un PPT varie de 500 à 1 200 euros HT pour moins de dix lots, et de 1 200 à 3 000 euros HT pour une copropriété de 20 à 50 lots. Une fois le PPT voté, la copropriété doit alimenter son fonds travaux à hauteur d'au moins 2,5 % du montant des travaux projetés, ou 5 % du budget prévisionnel.

Attention :

Depuis 2026, le PPT doit être transmis à l'acheteur lors de la vente de n'importe quel lot, même dans une copropriété de huit appartements. Avant, cette obligation ne visait que les copropriétés de plus de 50 lots. Sans PPT à jour, une vente peut être retardée chez le notaire.

Le diagnostic technique global (DTG)

Le DTG dresse un état complet du bâti et anticipe les travaux nécessaires sur dix ans. À la différence du PPT, il n'est pas systématique. Il est obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, et l'administration peut aussi l'imposer quand un bâtiment montre des signes de dégradation ou fait l'objet d'une procédure d'insalubrité.

Bon à savoir :

Si un DTG conclut qu'aucun travaux n'est nécessaire dans les dix ans, la copropriété est dispensée de réaliser un PPT sur cette période. Le DTG peut donc faire gagner du temps et de l'argent.

Les diagnostics liés à l'âge du bâtiment

Certaines obligations ne dépendent ni du nombre de lots ni du calendrier récent, mais de la date de construction de l'immeuble.

Le dossier technique amiante (DTA) est obligatoire dans les parties communes de tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il recense la présence éventuelle de matériaux amiantés et doit être tenu à jour, puis communiqué aux entreprises qui interviennent dans l'immeuble. En l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. En présence de matériaux amiantés, il doit être réévalué tous les trois ans.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) vise, lui, les parties communes des immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il détecte le plomb dans les peintures anciennes pour prévenir les risques d'intoxication, notamment chez les enfants.

Attention :

Ces diagnostics « immeuble » ne remplacent pas ceux exigés lors de la vente d'un lot. Un vendeur devra toujours fournir son propre dossier (DPE individuel, amiante des parties privatives, électricité, gaz, mesurage…). Les deux logiques se cumulent.

Qui déclenche ces diagnostics, et qui les paie

C'est le syndic qui pilote l'ensemble. Il lui revient d'inscrire le DPE collectif, le PPT ou le DTG à l'ordre du jour de l'assemblée générale, de faire voter leur réalisation, puis de choisir un professionnel certifié. Il doit ensuite conserver ces documents, les tenir à jour et les transmettre au notaire en cas de vente. Un syndic qui néglige ces obligations peut voir sa responsabilité engagée.

Chez Matera, syndic professionnel, ce suivi est assuré par un gestionnaire dédié qui cadre le calendrier des diagnostics et les met à l'ordre du jour au bon moment. Les copropriétaires retrouvent ensuite chaque rapport dans un espace personnalisé, ce qui évite les documents égarés au moment d'une vente.

Le financement, lui, suit toujours la même logique : ces diagnostics sont des charges communes, réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes. Certains travaux qui en découlent, notamment la rénovation énergétique, peuvent ensuite être soutenus par des aides comme MaPrimeRénov' Copropriété.

Bon à savoir :

Au 1er semestre 2026, aucune sanction pénale ou administrative directe n'est prévue pour l'absence de DPE collectif. Le vrai risque est ailleurs : un contentieux avec un copropriétaire lésé, ou une vente qui traîne faute de documents à jour.

FAQ

Le DPE collectif dispense-t-il chaque copropriétaire de faire son propre DPE ?

Non. Le DPE collectif porte sur l'immeuble entier. Lors de la vente ou de la location d'un logement, un DPE individuel reste exigé pour ce lot précis.

Le PPT est-il obligatoire pour une copropriété de moins de dix ans ?

Non. Le PPT ne concerne que les immeubles dont la réception des travaux remonte à plus de quinze ans. Un immeuble neuf n'a pas à en établir.

Combien de temps un DPE collectif reste-t-il valable ?

Dix ans en règle générale. Certains bâtiments déjà bien classés (A à C) après 2021 bénéficient d'un régime particulier.

Qui choisit le professionnel qui réalise les diagnostics ?

Le syndic propose un ou plusieurs devis, et l'assemblée générale valide. Le diagnostiqueur doit être certifié et disposer d'une assurance dédiée.

Le diagnostic amiante doit-il être refait régulièrement ?

Seulement si de l'amiante a été détectée : le dossier est alors mis à jour tous les trois ans. En l'absence d'amiante, il reste valable sans limite de durée.

Ces diagnostics existent-ils aussi en outre-mer ?

Oui, mais avec un calendrier décalé. Pour les départements et régions d'outre-mer, le DPE collectif ne devient obligatoire qu'à partir du 1er janvier 2028.