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- La mise en concurrence du syndic est une obligation légale, mais elle repose sur le conseil syndical, pas sur le syndic en place.
- En pratique, il faut réunir au moins deux contrats concurrents et les joindre à la convocation de l'assemblée générale.
- L'assemblée peut voter une dispense, à condition de le décider l'année d'avant et de l'inscrire à l'ordre du jour.
- Depuis un arrêt de 2022, oublier la mise en concurrence n'annule plus la désignation du syndic. Elle reste pourtant votre meilleur levier pour faire baisser les honoraires.
Renouveler le mandat de son syndic sans jamais regarder ailleurs, c'est un peu comme reconduire son assurance auto les yeux fermés pendant dix ans. On finit souvent par payer plus cher que le marché. C'est précisément pour éviter cela que la loi impose une mise en concurrence régulière du contrat de syndic. Encore faut-il savoir qui doit la lancer, quand, et comment. Voici ce que dit la réglementation en 2026 et comment appliquer la procédure sans faux pas. Prenez le temps de lire ce guide en entier : c'est souvent un détail de calendrier ou de rédaction qui fait la différence le jour du vote.
Une obligation légale, mais mal comprise
La mise en concurrence du syndic est inscrite à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le texte de référence sur la copropriété. Elle a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, puis retouchée par la loi Macron de 2015 et par l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Le principe est simple. Avant que l'assemblée générale ne renouvelle le mandat du syndic, quelqu'un doit aller chercher des offres concurrentes. Et ce quelqu'un, ce n'est pas le syndic en poste. C'est le conseil syndical. La logique se tient : on ne demande pas à un prestataire de trouver lui-même son remplaçant.
Le conseil syndical doit donc solliciter plusieurs candidats et récupérer au moins deux projets de contrat, en vue de l'assemblée qui statuera sur le renouvellement. Chaque copropriétaire pourra ensuite comparer les offres et voter en connaissance de cause.
« Tous les trois ans » : ce qui a changé
Beaucoup de copropriétaires ont encore en tête la règle des trois ans. Elle vient de la loi Macron, qui imposait une mise en concurrence au moins une fois tous les trois ans. Mais l'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé cette mention de délai fixe. En clair, la mise en concurrence n'est plus rythmée par un compteur automatique.
Dans les faits, le contrat de syndic est plafonné à trois ans. La question du renouvellement revient donc au minimum tous les trois ans, et c'est à cette occasion que la mise en concurrence reprend tout son sens. Rien n'empêche le conseil syndical de la lancer plus souvent s'il estime que les honoraires ont dérapé.
Pourquoi c'est un vrai enjeu pour la copropriété ?
On peut voir la mise en concurrence comme une formalité de plus. Ce serait une erreur. Bien menée, elle a un impact direct sur le portefeuille des copropriétaires et sur la qualité de la gestion.
Le premier bénéfice, c'est le prix. Les honoraires de syndic pèsent lourd dans un budget de copropriété, et les écarts entre cabinets pour des prestations comparables sont parfois surprenants. Faire jouer la concurrence, c'est se donner les moyens de négocier, y compris avec le syndic sortant qui a tout intérêt à s'aligner pour garder le mandat.
Le deuxième bénéfice est moins visible mais tout aussi important : la transparence. En comparant plusieurs contrats établis sur le même modèle réglementaire, les copropriétaires voient enfin clairement ce qu'ils paient, ce qui est inclus dans le forfait et ce qui sera facturé en plus. Cette lecture croisée révèle souvent des prestations cachées qu'un renouvellement automatique n'aurait jamais mises en lumière.
Il y a enfin un enjeu de gouvernance. Mettre son syndic en concurrence, c'est reprendre la main sur la gestion de son immeuble et sortir de la reconduction par habitude. C'est aussi un moyen de challenger le niveau de service : réactivité, suivi des travaux, qualité des comptes rendus.
La procédure étape par étape
La mise en concurrence ne s'improvise pas la veille de l'assemblée. Elle demande de l'anticipation, car plusieurs délais s'enchaînent.
Le conseil syndical commence par définir les besoins de la copropriété : nombre de lots, budget, travaux à venir, niveau d'accompagnement souhaité. Il contacte ensuite plusieurs syndics pour obtenir des devis. L'idéal est de comparer des offres réellement comparables, sur la base des mêmes prestations.
Point important : chaque projet de contrat doit être établi conformément au contrat type réglementaire et accompagné de la fiche d'information sur les prix et prestations prévue à l'article 18-1 A de la loi de 1965. Cette fiche standardisée permet de mettre les honoraires côte à côte, sans se perdre dans des libellés différents d'un cabinet à l'autre.
Une fois les contrats réunis, le conseil syndical les transmet au syndic en place. Ce dernier a l'obligation de les joindre à la convocation de l'assemblée générale, envoyée au moins 21 jours avant la réunion. Le jour de l'assemblée, chaque copropriétaire vote pour le contrat de son choix.
Sur quels critères comparer les offres
Le prix ne suffit pas à départager deux syndics. Regardez d'abord la structure des honoraires : un forfait de base bas peut cacher une longue liste de prestations facturées en plus. Comparez donc le coût réel, forfait et hors-forfait additionnés, sur la base d'une année type.
Intéressez-vous ensuite à l'accompagnement humain. Y a-t-il un gestionnaire dédié qui connaît votre copropriété, ou passerez-vous par un standard à chaque question ? Vérifiez aussi l'expérience du syndic avec des copropriétés de taille comparable à la vôtre, sa réactivité, la clarté de ses comptes rendus et les avis d'autres copropriétés. Enfin, lisez attentivement la durée du mandat et les conditions de résiliation : un bon contrat ne vous enferme pas.
Dispense, sanctions et cas particuliers
L'assemblée générale peut décider de dispenser le conseil syndical de mise en concurrence. Mais cette dispense obéit à des règles précises. Elle doit être votée à la majorité de l'article 25 (la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires) et figurer expressément à l'ordre du jour. Surtout, elle doit être décidée lors de l'assemblée qui précède celle appelée à désigner le syndic. Impossible donc de voter une dispense au dernier moment, le jour même du renouvellement.
Que se passe-t-il si le conseil syndical oublie purement et simplement la mise en concurrence ? Longtemps, la question a inquiété les copropriétés, par crainte de voir la désignation annulée. La Cour de cassation a tranché le 21 septembre 2022 : le non-respect de l'obligation de mise en concurrence n'entraîne pas la nullité de la nomination du syndic. Autrement dit, la sanction juridique directe est faible.
Cela ne signifie pas qu'il n'y a aucune conséquence. Un copropriétaire qui s'estime lésé peut toujours contester la résolution devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois après l'assemblée, même s'il obtiendra difficilement l'annulation sur ce seul motif. Surtout, le conseil syndical engage sa responsabilité : s'il n'a ni procédé à la mise en concurrence, ni fait voter de dispense, il s'expose à des reproches en cas de contrat désavantageux. C'est d'ailleurs pourquoi l'ARC recommande de toujours faire voter la dispense en assemblée : c'est ce qui protège juridiquement les membres du conseil.
Cela ne veut pas dire que l'exercice est inutile, bien au contraire. Sur un marché qui compte plus de 5 000 syndics professionnels titulaires de la carte « S » et près de 740 000 copropriétés en France, selon le registre national géré par l'ANAH, les écarts de prix et de qualité de service sont réels. Mettre en concurrence reste le meilleur moyen d'obtenir un contrat clair et un tarif juste.
C'est aussi l'occasion de comparer les modèles. Un syndic comme Matera, par exemple, mise sur des gestionnaires dédiés qui suivent la copropriété dans la durée, appuyés par un espace personnalisé où les copropriétaires retrouvent leurs documents et le suivi de leur gestion. Au moment de comparer les offres, regardez autant l'accompagnement humain proposé que la grille tarifaire.
FAQ
La mise en concurrence est-elle vraiment obligatoire ou seulement recommandée ?
Elle est obligatoire au sens où la loi la prévoit à l'article 21. Mais depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 21 septembre 2022, son absence n'annule pas la désignation du syndic. Elle est donc obligatoire dans les textes, sans sanction lourde en pratique.
Combien de devis faut-il obtenir au minimum ?
La loi impose de mettre en concurrence « plusieurs » contrats. En pratique, on retient au moins deux projets de contrat concurrents, en plus de l'offre du syndic sortant, pour que la comparaison ait un sens.
Le syndic en place peut-il refuser de joindre les contrats concurrents à la convocation ?
Non. Dès lors que le conseil syndical ou un copropriétaire lui transmet des projets de contrat dans les délais, le syndic doit les inscrire à l'ordre du jour et les joindre à la convocation. Un refus l'expose à voir sa responsabilité engagée.
Peut-on changer de syndic en cours de mandat, hors mise en concurrence ?
Oui. La mise en concurrence concerne le renouvellement du mandat. En cas de faute ou de désaccord grave, l'assemblée peut révoquer le syndic avant terme. Les démarches sont détaillées dans notre article sur comment changer de syndic.
Un syndic bénévole est-il concerné par la mise en concurrence ?
L'obligation vise le contrat de syndic soumis au vote de l'assemblée. Une copropriété qui envisage de passer à un syndic bénévole peut tout à fait comparer cette option avec des offres professionnelles avant de décider.
Qui paie les frais liés à la mise en concurrence ?
Solliciter des devis auprès de plusieurs syndics est gratuit. La démarche du conseil syndical ne génère pas de frais facturables à la copropriété, sauf si celle-ci décide de recourir à un prestataire extérieur pour l'accompagner.
La dispense de mise en concurrence est-elle définitive ?
Non. Elle ne vaut que pour le renouvellement suivant. L'assemblée doit revoter une dispense à chaque fois qu'elle souhaite s'en passer, et uniquement lors de l'assemblée qui précède la désignation.
Quelle différence entre une mise en concurrence et un appel d'offres ?
La mise en concurrence du syndic est une démarche souple et encadrée par le droit de la copropriété : le conseil syndical sollicite librement quelques syndics et compare leurs contrats types. L'appel d'offres, lui, est une procédure plus formelle, avec un cahier des charges précis et des critères de sélection annoncés à l'avance, plutôt utilisée pour des marchés de travaux ou par les grandes copropriétés. Rien n'oblige une copropriété à passer par un appel d'offres formel pour choisir son syndic ; la mise en concurrence suffit.
Faut-il obligatoirement choisir l'offre la moins chère ?
Non. Les copropriétaires votent librement. Le prix compte, mais la réactivité, la qualité de l'accompagnement et le suivi des travaux pèsent tout autant dans la durée. La mise en concurrence sert à éclairer le choix, pas à imposer le tarif le plus bas.
