Majorité absolue, simple et double : comprendre les votes en AG de copropriété

Chaque année, en assemblée générale, les copropriétaires votent le budget, des travaux, parfois un changement de syndic. Mais tous ces votes ne se valent pas. Selon l'enjeu, la loi impose une majorité différente. Une résolution votée avec la mauvaise majorité peut être contestée, puis annulée par un juge. Comprendre la mécanique des majorités simple, absolue et double, c'est donc s'assurer que les décisions prises tiennent réellement.

Trois régimes de majorité, trois niveaux d'exigence

Tout part de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle organise le vote en copropriété autour de trois majorités principales, plus l'unanimité pour les cas les plus lourds. Le principe est simple : plus une décision touche à la structure de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires, plus le seuil monte.

La majorité simple (article 24)

C'est la majorité la plus accessible. On additionne uniquement les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas, et les absents non plus. Une résolution passe dès que les voix « pour » dépassent les voix « contre ».

Cette majorité concerne la gestion courante de l'immeuble : l'approbation du budget prévisionnel et des comptes annuels, les travaux d'entretien et de conservation, le remplacement d'un équipement par un équivalent, ou encore les mises en conformité rendues obligatoires par la loi.

Bon à savoir :

Comme les absents ne pèsent pas dans le calcul, la majorité simple reste atteignable même quand la participation est faible. C'est le régime qui débloque le plus facilement une décision.

La majorité absolue (article 25)

Ici, le calcul change de logique. On ne regarde plus seulement les votants : il faut réunir plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble, présents, représentés et absents confondus. Concrètement, chaque absent pèse indirectement contre la résolution, puisque son silence empêche d'atteindre le seuil des 50 % + 1 voix.

La majorité absolue vise les décisions qui engagent davantage la copropriété : la désignation ou la révocation du syndic, les travaux d'amélioration et d'économie d'énergie, l'installation d'un ascenseur, d'un digicode ou d'un interphone.

Attention :

Un fort taux d'absentéisme peut suffire à faire échouer un vote à la majorité absolue, même quand la quasi-totalité des présents sont favorables. C'est pourquoi la loi a prévu un filet de sécurité, la passerelle, détaillée plus bas.

La double majorité (article 26)

C'est le régime le plus exigeant après l'unanimité. Une résolution n'est adoptée que si elle réunit à la fois la majorité des copropriétaires en nombre et au moins les deux tiers des voix de l'ensemble de la copropriété. Deux conditions cumulatives, donc, et non une seule.

Cette double condition protège les décisions les plus structurantes : la modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance ou l'usage des parties communes, ou la suppression d'un poste de gardien ou de concierge.

Passerelles et unanimité : les cas particuliers à connaître

Exiger une majorité élevée est logique pour les grandes décisions. Mais dans la pratique, l'absentéisme rend parfois ces seuils très difficiles à atteindre. Le législateur a donc prévu des mécanismes de rattrapage.

La passerelle de l'article 25-1 est la plus utile au quotidien. Quand une résolution soumise à la majorité absolue de l'article 25 est rejetée mais a tout de même recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24. Pas besoin d'attendre une nouvelle AG : tout se joue dans la même séance. Une passerelle similaire existe pour l'article 26, qui peut basculer vers l'article 25 sous certaines conditions.

Au sommet de l'échelle, certaines décisions restent soumises à l'unanimité. Il s'agit des choix qui touchent au cœur des droits de chacun : la vente d'une partie commune, la modification de la répartition des charges, ou encore la surélévation de l'immeuble. Ici, une seule voix contre suffit à bloquer.

Bon à savoir :

La passerelle de l'article 25-1 se déclenche dans la foulée du premier vote, à condition que le point soit bien identifié à l'ordre du jour. Un syndic organisé anticipe ce second vote pour éviter de reporter la décision.

Comprendre ces régimes est une chose, les appliquer correctement en séance en est une autre. C'est le rôle du syndic de rattacher chaque résolution à la bonne majorité, de vérifier les seuils atteints et de déclencher les passerelles au bon moment. Chez Matera, syndic professionnel, un gestionnaire dédié prépare l'ordre du jour en identifiant la majorité applicable à chaque point, et un espace personnalisé permet aux copropriétaires de retrouver le détail des votes après l'AG.

Attention :

Une résolution votée avec une majorité inférieure à celle exigée par la loi est irrégulière. Tout copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois après la notification du procès-verbal pour la contester devant le tribunal judiciaire.

Des exemples concrets pour calculer chaque majorité

Rien ne vaut un cas pratique pour comprendre le calcul des majorités. Prenons une copropriété de 1 000 tantièmes, répartie entre cinq copropriétaires : Madame A (400 voix), Monsieur B (250 voix), Madame C (200 voix), une SCI (100 voix) et Monsieur D (50 voix). Le jour de l'assemblée, seuls A, B et C sont présents ou représentés, soit 850 voix réunies. La SCI et Monsieur D sont absents.

Cas n°1 : l'approbation des comptes (majorité simple, article 24)

Le syndic soumet au vote l'approbation des comptes annuels de gestion. On ne compte que les voix exprimées. Madame A vote pour (400), Madame C vote pour (200), Monsieur B s'abstient (250). L'abstention n'entre pas dans le calcul : on retient donc 600 voix exprimées, toutes favorables.

La résolution est adoptée sans difficulté. Même avec de nombreux absents, un projet de gestion courante passe facilement à la majorité simple.

Cas n°2 : le changement de syndic (majorité absolue, article 25)

L'assemblée veut désigner un nouveau syndic. Il faut ici plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents comme absents, soit au moins 501 voix sur 1 000. Madame A (400) et Monsieur B (250) votent pour : 650 voix, le seuil est franchi, la décision passe.

Mais imaginons que seule Madame A soit favorable (400 voix) : le seuil de 501 n'est pas atteint. Comme la résolution a tout de même recueilli plus d'un tiers des voix (400 sur 1 000), la passerelle de l'article 25-1 s'applique.

Un second vote a lieu immédiatement, cette fois à la majorité simple : sur les seules voix exprimées, 400 pour contre 250, et le nouveau syndic est finalement désigné dans la même séance.

Cas n°3 : la modification du règlement (double majorité, article 26)

L'assemblée souhaite modifier le règlement de copropriété pour changer les conditions de jouissance d'une cour commune. Deux conditions cumulatives s'imposent : la majorité des copropriétaires en nombre (soit au moins trois membres sur cinq) et au moins les deux tiers des voix, c'est-à-dire 667 tantièmes sur 1 000.

Si A, B et C votent pour, cela fait trois copropriétaires sur cinq (condition de nombre remplie) et 850 voix (condition des deux tiers remplie) : la modification est approuvée.

À noter que la SCI, bien qu'étant une société, ne compte que pour un seul copropriétaire dans le décompte en nombre.

Bon à savoir :

Contrairement à d'autres types d'assemblées, il n'existe pas de quorum en AG de copropriété. L'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de présents ou de voix réunies. C'est justement pourquoi les seuils de l'article 25 et de l'article 26, qui intègrent les absents, sont si structurants.

Ces exemples montrent une règle simple : plus la décision est lourde, plus les absents pèsent. Pour une approbation de gestion, ils ne changent rien ; pour un vote juridique touchant au règlement, leur silence peut tout bloquer. Un conseil syndical actif et un syndic qui relance les copropriétaires en amont de l'AG font souvent la différence entre une décision votée et une décision reportée d'un an.

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FAQ

Quelle différence entre « voix » et « tantièmes » dans le calcul des majorités ?

Les voix d'un copropriétaire correspondent à ses tantièmes, c'est-à-dire sa quote-part dans la copropriété. Un copropriétaire qui détient 200/1000es dispose de 200 voix. Le vote n'est donc pas "une personne, une voix", sauf pour le décompte en nombre de la double majorité.

Un copropriétaire peut-il voter s'il n'a pas payé ses charges ?

Oui. Le non-paiement des charges ne prive pas du droit de vote en assemblée générale. Le syndicat dispose d'autres moyens pour recouvrer les sommes dues, mais il ne peut pas suspendre le droit de participer et de voter.

Que se passe-t-il si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes ?

Ses voix sont plafonnées. Lors du vote, la loi réduit le nombre de voix d'un copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires, pour éviter qu'il n'impose seul ses décisions.

Peut-on voter par correspondance ?

Oui, depuis la loi ELAN, un formulaire de vote par correspondance peut être joint à la convocation. Les voix ainsi exprimées sont comptabilisées comme celles des présents, y compris pour la majorité simple.

Le mandataire d'un copropriétaire absent compte-t-il comme un présent ?

Oui. Un copropriétaire peut donner pouvoir à un tiers pour le représenter. Sa voix est alors considérée comme « représentée » et entre dans le calcul au même titre qu'un présent.

Combien de pouvoirs une même personne peut-elle détenir ?

Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. La limite est levée si le total des voix des mandants et du mandataire ne dépasse pas 10 % des voix de la copropriété.

Que faire si une décision a été votée avec la mauvaise majorité ?

Un copropriétaire opposant ou défaillant peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si la majorité appliquée était erronée.

Une décision prise à l'unanimité des présents équivaut-elle à l'unanimité ?

Non. L'unanimité au sens de la loi exige l'accord de tous les copropriétaires de l'immeuble, y compris les absents. L'accord unanime des seuls présents ne suffit pas pour les décisions soumises à ce régime.