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- La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire un fonds de travaux alimenté chaque année, pour anticiper les gros chantiers sans appel de fonds brutal.
- Chaque copropriété doit être immatriculée à un registre national : sans numéro, impossible de vendre un lot sereinement.
- Le syndic a de nouvelles obligations strictes : compte bancaire séparé, fiche synthétique, carnet d'entretien, documents tenus à jour. Les négliger peut lui coûter son mandat.
- La loi ELAN et la loi Climat ont prolongé ALUR, avec un virage net vers la rénovation énergétique des immeubles.
La loi ALUR a profondément changé la façon dont une copropriété se gère au quotidien. Adoptée le 24 mars 2014, elle visait un objectif simple : assainir un parc immobilier vieillissant et mieux protéger les copropriétaires. Plus de dix ans plus tard, ses effets sont partout, du compte en banque de l'immeuble aux documents que vous recevez avant d'acheter un logement. Voici ce que la loi ALUR change vraiment, et ce que ça implique pour vous.
La loi ALUR, c'est quoi exactement
ALUR signifie « accès au logement et urbanisme rénové ». C'est une grande loi portée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, publiée au Journal officiel le 26 mars 2014. Elle touche à de nombreux sujets immobiliers : la location, l'urbanisme, le logement social. Mais une partie entière est consacrée à la copropriété et à la gestion des immeubles.
Le constat de départ était inquiétant. Beaucoup d'immeubles étaient mal entretenus, mal gérés, parfois au bord de la faillite. Quand un gros chantier devenait inévitable, les copropriétaires découvraient un montant d'appel de fonds de plusieurs milliers d'euros, sans avoir rien anticipé. La loi ALUR a donc imposé de la transparence, de l'anticipation et un contrôle plus serré des syndics, qu'ils soient professionnels ou bénévoles.
Aujourd'hui, ces règles concernent l'immense majorité du parc. On compte environ 9,7 millions de logements en copropriété en France, soit près de 28 % de l'ensemble des résidences principales. Autant dire que la quasi-totalité des immeubles est concernée, des micro-copropriétés de quelques lots aux grandes résidences de plusieurs centaines de logements.
Le fonds de travaux et l'immatriculation : les deux changements majeurs
Un fonds de travaux obligatoire pour anticiper
C'est sans doute la mesure la plus concrète pour votre portefeuille. Depuis le 1er janvier 2017, chaque copropriété doit mettre en place un fonds de travaux, parfois appelé « fonds ALUR ». L'idée est d'épargner un peu chaque année pour ne pas être pris au dépourvu le jour où la toiture, l'ascenseur ou la chaudière lâche. C'est un vrai changement de logique : on passe de la réaction à l'anticipation.
Le montant minimum est fixé par la loi. La cotisation annuelle ne peut pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Quand l'assemblée générale a voté un plan pluriannuel de travaux, la règle évolue : la cotisation doit alors représenter au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan, et toujours au moins 5 % du budget prévisionnel. La répartition entre copropriétaires suit les tantièmes, comme pour les charges courantes.
Point important : cet argent appartient au syndicat des copropriétaires, pas à vous personnellement. En cas de vente de votre lot, vous ne récupérez pas votre part. Elle reste acquise à la copropriété et profitera au prochain acquéreur.
L'immatriculation au registre national
Avant la loi ALUR, personne ne savait vraiment combien de copropriétés existaient en France, ni dans quel état elles se trouvaient. Pour y voir clair, la loi a créé un registre national d'immatriculation, géré par l'ANAH, l'Agence nationale de l'habitat.
Chaque copropriété à usage au moins partiel d'habitation doit y être inscrite et obtenir un numéro d'immatriculation. Le calendrier s'est étalé selon la taille : les immeubles de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2017, ceux de plus de 50 lots depuis le 1er janvier 2018, et tous les autres depuis le 1er janvier 2019. Le syndic est responsable de la déclaration et de la mise à jour annuelle des informations.
À ce jour, plus de 532 500 copropriétés sont immatriculées, et les données du registre sont mises à jour quotidiennement depuis avril 2026. Le taux de couverture est estimé aux deux tiers : beaucoup de petites copropriétés manquent encore à l'appel, souvent par simple méconnaissance de l'obligation.
Ce que la loi ALUR impose désormais au syndic
La loi a resserré la vis sur les syndics, qu'ils relèvent d'une agence immobilière, d'un cabinet indépendant ou d'une gestion bénévole.
Première obligation forte : le compte bancaire séparé. Pour toute copropriété de plus de 15 lots, le syndic doit ouvrir un compte au seul nom du syndicat, sans pouvoir faire voter de dispense en assemblée générale. Les fonds de l'immeuble ne se mélangent plus avec ceux du gestionnaire. Le non-respect de cette règle entraîne la nullité du mandat trois mois après la désignation du syndic. C'est un gage de transparence : le conseil syndical peut consulter les relevés à tout moment.
La loi a aussi généralisé la fiche synthétique, obligatoire depuis 2018. Ce document d'une page rassemble les principales informations de la copropriété : données financières, techniques, administratives et juridiques. Sa lecture donne en un coup d'œil l'état de santé de l'immeuble. Le syndic doit la tenir à jour et la transmettre à tout copropriétaire qui la demande.
Le carnet d'entretien, lui, existait déjà depuis 2001. La loi ALUR a ajouté l'obligation de l'annexer au dossier de vente, au moment du compromis comme de la signature définitive. L'acquéreur sait ainsi ce qui a été fait sur l'immeuble, et ce qui reste à prévoir. La loi a par ailleurs imposé un contrat de syndic type, avec un forfait couvrant les prestations courantes de gestion, pour limiter les frais annexes facturés au coup par coup.
C'est précisément sur ces obligations qu'un syndic professionnel fait la différence. Chez Matera, un gestionnaire dédié pilote la constitution du fonds de travaux, l'immatriculation et la mise à jour des documents légaux, pendant que les copropriétaires et les conseillers syndicaux retrouvent l'ensemble de ces pièces, à jour, dans un espace personnalisé.
Après ALUR : loi ELAN, mise à jour des règlements et virage énergétique
La loi ALUR n'a pas été le dernier mot. Plusieurs textes l'ont prolongée et précisée, et il faut les lire ensemble pour comprendre les obligations actuelles d'une copropriété.
La loi ELAN, votée en 2018, a notamment imposé la mise à jour du règlement de copropriété pour y intégrer les lots transitoires et les parties communes spéciales. Beaucoup de règlements anciens sont aujourd'hui incomplets ou imprécis, et l'assemblée générale doit voter ces adaptations à la majorité requise. ELAN a aussi adapté certaines règles aux grandes copropriétés et facilité la prise de décision sur les travaux.
Le second virage est énergétique. La loi Climat et Résilience de 2021 a rendu progressivement obligatoires le diagnostic de performance énergétique collectif et le plan pluriannuel de travaux, qui fixent des objectifs concrets de rénovation. Le diagnostic technique global (DTG), introduit dans le sillage d'ALUR, reste un outil clé : il dresse l'état technique de l'immeuble et estime les travaux à prévoir sur dix ans. Il est obligatoire pour les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété, et fortement recommandé partout ailleurs pour bâtir un PPT réaliste.
FAQ
La loi ALUR s'applique-t-elle aux petites copropriétés ?
Oui, dans la très grande majorité des cas. Le fonds de travaux et l'immatriculation concernent même les copropriétés de quelques lots. Quelques exceptions existent, notamment pour les très petits immeubles dont la durée de vie résiduelle ne justifie pas certains diagnostics.
Le fonds de travaux peut-il être supprimé par un vote en assemblée générale ?
Non. C'est une obligation légale, pas une option. L'assemblée vote le montant de la cotisation au-delà du minimum légal, mais ne peut pas décider de cesser d'alimenter le fonds.
Que se passe-t-il si ma copropriété n'est pas immatriculée ?
L'absence d'immatriculation bloque l'accès à certaines aides publiques de rénovation et complique fortement les ventes, car le notaire exige le numéro. Le syndic peut aussi être mis en demeure de procéder à l'inscription au registre.
À quelle majorité vote-t-on la mise à jour du règlement de copropriété ?
Cela dépend de la nature de la modification. La mise en conformité imposée par la loi ELAN, qui ne touche pas aux droits de chacun, peut être votée à la majorité simple. Les changements de fond relèvent de majorités plus exigeantes.
Un syndic bénévole est-il soumis aux mêmes règles ?
En grande partie, oui. Le syndic bénévole doit aussi immatriculer la copropriété, tenir la fiche synthétique et gérer le fonds de travaux. L'obligation de compte bancaire séparé s'applique selon le nombre de lots.
Quelle différence entre le DTG et le diagnostic de performance énergétique ?
Le DTG dresse un état technique global de l'immeuble et planifie les travaux sur dix ans. Le DPE collectif évalue uniquement la performance énergétique. Les deux nourrissent le plan pluriannuel de travaux, mais ne se confondent pas.
Le fonds de travaux est-il récupérable à la revente ?
Non. Les sommes versées restent acquises au syndicat des copropriétaires. Vous ne les récupérez pas en vendant, et leur montant est généralement intégré au prix de vente comme une valeur pour l'immeuble.
Où vérifier que ma copropriété est bien immatriculée ?
L'annuaire public du registre national, accessible sur registre-coproprietes.gouv.fr, permet de rechercher un immeuble par son adresse et de vérifier son immatriculation et la mise à jour de ses informations.
