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- Une copropriété est considérée en difficulté lorsque le taux d’impayés atteint 25 % des sommes exigibles (15 % pour les grandes copropriétés). Ce seuil est calculé à partir du budget prévisionnel et de certaines dépenses votées.
- Lorsque ce niveau est atteint, le syndic doit alerter et saisir le tribunal. Un mandataire ad hoc est alors désigné pour analyser la situation et proposer des solutions.
- Ce mandataire examine les finances, l’état de l’immeuble et peut recommander des mesures concrètes : plan d’apurement, travaux, modification de la répartition des charges ou cession d’actifs.
- Chaque situation est traitée au cas par cas. Une gestion rigoureuse et un suivi financier régulier restent les meilleurs moyens d’éviter d’en arriver là.
La vie des copropriétés n’est pas forcément un long fleuve tranquille ! Une copropriété en difficulté est toujours un cas spécifique. Heureusement, la loi a prévu une procédure encadrée afin d’aider les copropriétés à « redresser la barre ». Aussi, vous découvrirez dans cet article ce qu’on appelle une copropriété en difficulté, et ce qui peut être fait pour améliorer la situation.
Qu’est-ce qu’une copropriété en difficulté ?
Tous les copropriétaires le savent : leur copropriété arrête les comptes une fois par an. Sachez que votre copropriété est en difficulté lorsqu’elle atteint 25 % d’impayés.
Quel calcul pour savoir si les copropriétés sont en difficulté ?
Le pourcentage de 25 % d’impayés est calculé à partir des sommes exigibles dans le cadre du budget prévisionnel et de plusieurs autres dépenses :
- Les études techniques, comme les diagnostics et les consultations ;
- Les travaux d’amélioration de la copropriété ;
- Les travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (la maintenance n’est pas comprise) ;
- Les travaux concernant les éléments d’équipement partagés entre les copropriétaires (la maintenance n’est pas comprise).
Quelle procédure pour une copropriété en difficulté ?
Lorsque les copropriétés atteignent 25% d’impayés, il relève de la responsabilité de votre syndic d’en faire part au conseil syndical par courrier. Ce courrier fait état des impayés avant répartition au moment des comptes annuels.
Le syndic de copropriété doit ensuite faire appel au tribunal de lieu de l’immeuble. Cela permet de désigner un mandataire ad hoc. C’est un juge qui s’en charge via une ordonnance ou sur requête. C’est aussi lui qui décide de la rémunération du mandataire ad hoc et définit ses missions.
Qui peut être ce mandataire ? Il peut s’agir d’un administrateur judiciaire, d’une personne physique ou d’une personne morale (une entreprise, des sociétés civiles ou encore des associations).
Quelles sont les missions du mandataire ad hoc dans une copropriété en difficulté ?
Le mandataire ad hoc se voit confier plusieurs missions importantes :
- Il examine les finances de la copropriété ;
- Il examine l’état de l’immeuble et s’assure que copropriétaires et locataires sont en sécurité ;
- Il gère les éventuelles actions de médiation et de négociation entre les différents interlocuteurs ;
- Il donne des indications pour aider la copropriété à retrouver une bonne santé financière.
Votre syndic de copropriété a plusieurs obligations. Il doit par exemple donner au mandataire l’intégralité des documents dont il a besoin pour mener à bien les missions confiées par la loi. Votre syndic dispose d’un délai de deux semaines après la notification de l’ordonnance pour fournir ces documents au mandataire ad hoc.
Quelles mesures mettre en place pour aider les copropriétés en difficulté ?
Pour redresser les copropriétés dégradées, il peut être indispensable d’engager des travaux. Lorsque cela arrive, l’administrateur ad hoc peut modifier le règlement de copropriété afin de changer la répartition des charges.
Il peut également être décidé de mettre en place un plan d’apurement par le syndic. Si le syndicat souffre d’une dette importante, l’administrateur est autorisé à céder les actifs du syndicat comme les locaux ou les parcelles de terrain non bâti.
Bon à savoir : le traitement des copropriétés dégradées est adapté à chaque cas de figure.
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