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- 36 % des copropriétés d'Île-de-France (49 440 sur 137 508) n'ont aucun mandat de syndic en cours au registre national (juillet 2026) ; plus de 3 000 ont un mandat expiré sans successeur déclaré.
- La part grimpe là où dominent les petites copropriétés : 49 % en Essonne et dans le Val-d'Oise, contre 25 % à Paris.
- 56 % des mandats encore en cours arrivent à terme en 2026 : sans mise à jour des fiches après les AG, le nombre de copropriétés orphelines va grossir.
- La sortie se fait d'abord en assemblée générale, en désignant un syndic professionnel, bénévole ou coopératif, puis en le déclarant au registre.
D'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), 49 440 des 137 508 copropriétés d'Île-de-France n'ont aucun mandat de syndic en cours, soit 36 %. Notre lecture de ces chiffres : il ne s'agit pas d'abord d'immeubles abandonnés, mais d'un angle mort administratif qui pèse surtout sur les petites copropriétés de grande couronne, et qui se règle en assemblée générale bien avant d'arriver au tribunal.
Un guide édité par Matera, syndic de copropriété. Notre méthode et nos sources.
Le registre ne dit pas si un immeuble est bien tenu. Il dit si un mandat de syndic y est déclaré. Une copropriété sans syndic au sens du registre peut donc être un immeuble réellement sans gestionnaire, ou un immeuble géré par un voisin dont personne n'a jamais rempli la fiche. Les deux n'ont pas les mêmes risques, mais la même porte de sortie : la loi du 10 juillet 1965 confie l'exécution des décisions de l'assemblée à un syndic, dont la copropriété choisit seulement la forme.
36 % des copropriétés franciliennes n'affichent aucun mandat de syndic
Sur les 137 508 copropriétés immatriculées en Île-de-France, 64 % ont un mandat de syndic en cours, soit 88 068 immeubles. Les autres se répartissent en trois cas, d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026) :
- 33,5 % n'ont aucun mandat en cours déclaré, soit environ 46 000 copropriétés ;
- 2,3 % ont un mandat expiré sans successeur déclaré, soit plus de 3 000 copropriétés : ce sont les orphelines au sens strict ;
- 0,1 % ont un mandat expiré dont le successeur est déjà connu, une simple transition.
Le type de syndic confirme l'ordre de grandeur : il n'est pas renseigné pour 35,9 % des copropriétés, contre 58,2 % de professionnels et 5,9 % de bénévoles.
C'est le syndic, professionnel ou bénévole, qui immatricule la copropriété et met sa fiche à jour. Quand personne n'occupe ce rôle, personne ne déclare rien, et le registre reste muet sur l'immeuble.
Le vide se concentre là où les immeubles sont petits
La part de copropriétés sans mandat en cours varie du simple au double selon le département. Elle suit de près la part des petites copropriétés, celles de 2 à 10 lots, d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026).
| Département | Copropriétés | Sans mandat en cours | dont mandat expiré sans successeur | Copropriétés de 2 à 10 lots | Taille médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| Essonne (91) | 9 745 | 49 % | 2,4 % | 55 % | 9 lots |
| Val-d'Oise (95) | 7 761 | 49 % | 1,7 % | 49 % | 11 lots |
| Seine-et-Marne (77) | 10 457 | 46 % | 1,7 % | 55 % | 9 lots |
| Seine-Saint-Denis (93) | 13 822 | 43 % | 2,5 % | 43 % | 13 lots |
| Yvelines (78) | 12 483 | 40 % | 1,6 % | 49 % | 11 lots |
| Val-de-Marne (94) | 15 443 | 38 % | 2,4 % | 41 % | 13 lots |
| Hauts-de-Seine (92) | 22 072 | 35 % | 2,3 % | 31 % | 17 lots |
| Paris (75) | 45 725 | 25 % | 2,8 % | 12 % | 23 lots |
| Île-de-France | 137 508 | 36 % | 2,3 % | 33 % | 17 lots |
L'écart est net. En Essonne, près d'une copropriété sur deux n'a pas de mandat en cours, 55 % comptent 10 lots ou moins et la copropriété médiane fait 9 lots. À Paris, la part tombe à 25 %, avec 12 % de petites copropriétés et une médiane de 23 lots. La petite couronne se situe entre les deux : 35 % dans les Hauts-de-Seine, 38 % dans le Val-de-Marne, 43 % en Seine-Saint-Denis.
L'explication la plus simple tient à la taille. Dans un immeuble de quatre ou six logements, la gestion se fait souvent entre voisins, sans contrat écrit, et la fiche du registre n'est jamais mise à jour. C'est le cas traité dans notre guide sur la petite copropriété sans syndic. Les Yvelines nuancent le tableau : beaucoup de petites copropriétés (49 %), mais une part sans mandat plus basse (40 %) et la plus forte part de syndics bénévoles déclarés en Île-de-France (9,4 %). Un bénévole déclaré suffit à faire apparaître un mandat au registre.
Le volume raconte une autre histoire. Paris reste le département qui compte le plus de copropriétés sans mandat en cours, 11 548, soit près d'un quart du total francilien. C'est aussi là que les mandats expirés sans successeur pèsent le plus : 2,8 % des copropriétés, contre 1,6 % dans les Yvelines. À Paris, le sujet tient moins aux fiches jamais remplies qu'aux mandats arrivés à terme sans relais déclaré. Le détail par arrondissement figure sur notre page syndic de copropriété à Paris.
56 % des mandats en cours arrivent à terme en 2026
Le taux de 2,3 % de mandats expirés sans successeur est une photographie, et elle risque de s'assombrir. D'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), 48 892 des 88 068 mandats en cours en Île-de-France se terminent en 2026, soit 56 %. Et 30 564 autres arrivent à terme en 2027.
Chaque mandat renouvelé en assemblée générale doit ensuite être reporté sur la fiche. Si ce n'est pas fait, la copropriété finit classée parmi les mandats expirés, alors même qu'elle a un syndic. Le registre en porte déjà la trace : 1 000 mandats y figurent encore comme « en cours » avec une date de fin en 2025.
Les fiches s'arrêtent en juin 2026 : chaque mandat échu au second semestre dont le renouvellement ne sera pas déclaré grossira le nombre de copropriétés orphelines. Le 2,3 % est un minimum, pas un plafond. La règle est pourtant claire : la fiche se met à jour chaque année et à chaque changement, et les données financières dans les deux mois qui suivent l'AG qui approuve les comptes, comme le rappelle la fiche officielle sur l'immatriculation des copropriétés.
Une fiche vide prive la copropriété de leviers concrets
Être absent du registre, ou y figurer sans syndic, a des effets pratiques. L'absence d'immatriculation ou d'actualisation empêche le syndicat des copropriétaires de bénéficier de certaines subventions, dont les aides de l'Anah et l'éco-prêt à taux zéro. Pour un immeuble qui prépare une rénovation, c'est l'accès à MaPrimeRénov' Copropriété qui se joue.
L'enjeu est fort en Île-de-France, où 39,4 % des copropriétés ont été construites avant 1949, d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026). Ravalements, toitures, réseaux : ces immeubles anciens ont besoin de quelqu'un qui fasse voter les travaux et appelle les fonds. Les obligations, elles, ne disparaissent pas avec le syndic. Le fonds de travaux s'impose dix ans après la réception de l'immeuble, quel que soit le nombre de lots, et le projet de plan pluriannuel de travaux devient obligatoire après quinze ans.
La vente d'un lot en dépend aussi, puisque les notaires consultent le registre pour sécuriser les ventes. Sans syndic, enfin, personne n'exerce les missions que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie : représenter le syndicat, administrer et entretenir l'immeuble, tenir les archives et le carnet d'entretien, et immatriculer la copropriété.
Avant votre prochaine AG : vérifier, désigner, déclarer
Le tribunal reste un recours, pas un point de départ. Quatre questions pour savoir où en est votre immeuble.
Votre copropriété a-t-elle un syndic déclaré au registre ?
Le registre est public. Le fichier publié par l'Anah sur data.gouv.fr permet de retrouver la fiche de votre immeuble et de voir si un mandat en cours y figure, et jusqu'à quelle date. Si votre syndic est en place mais que la fiche est vide ou périmée, demandez-lui l'attestation délivrée après chaque immatriculation ou mise à jour.
Que faire si le mandat a expiré sans successeur ?
Il faut réunir l'assemblée générale pour désigner un syndic. Quand le syndicat n'a plus de syndic, l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée dans ce but. La désignation se vote à la majorité de l'article 25, avec la passerelle de l'article 25-1. Pour remplacer un syndic en place, voyez notre guide pour changer de syndic.
Si l'assemblée ne désigne personne, un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en habitat peuvent demander au président du tribunal judiciaire de nommer un syndic, avec un avocat obligatoire, comme le précise la fiche officielle sur le syndic de copropriété. Le juge peut aussi désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer l'assemblée. La procédure est plus longue qu'une AG bien préparée.
Quel mode de gestion choisir ?
Trois voies existent, toutes pratiquées en Île-de-France :
- le syndic professionnel : 1 246 syndics différents détiennent au moins un mandat dans la région, et les cinq premiers gèrent 8 % des copropriétés confiées à un cabinet. Le choix ne manque pas, y compris pour un petit immeuble, à condition de mettre plusieurs contrats en concurrence, comme le prévoit l'article 21 de la loi de 1965. Notre page qui gère les copropriétés d'Île-de-France détaille les cabinets les plus présents ;
- le syndic bénévole, qui doit être copropriétaire d'un lot de l'immeuble (article 17-2) : 5,9 % des copropriétés franciliennes en déclarent un ;
- le syndicat coopératif, où le syndic est élu par et parmi les membres du conseil syndical (article 17-1) : la région en compte 4 762.
Un classement par nombre de copropriétés gérées mesure la présence d'un cabinet, pas la qualité de son service.
Qui corrige la fiche une fois le syndic désigné ?
Le syndic, quelle que soit sa forme. Il déclare le mandat avec un justificatif : contrat signé ou procès-verbal de l'AG qui l'a désigné ; pour un syndicat coopératif, procès-verbaux de l'assemblée et du conseil syndical. Le conseil syndical peut vérifier la fiche deux mois après l'AG. C'est le moyen le plus simple de ne pas grossir, l'an prochain, la liste des copropriétés orphelines.
