Grande copropriété : le choix du syndic se prépare avant l'AG

Dans une grande copropriété, on ne choisit pas un syndic le jour de l'assemblée générale. On le choisit des semaines plus tôt, quand le conseil syndical décide quels devis il demandera, à qui, et sur quels critères. Ce jour-là, l'AG ne fait que trancher entre les options qui lui ont été présentées.

Un guide édité par Matera, syndic de copropriété. Notre méthode et nos sources.

C'est la thèse de cet édito : arriver en AG avec un seul devis, c'est déjà avoir choisi. Elle vaut pour toutes les copropriétés, mais elle pèse plus lourd quand l'immeuble compte 51 lots ou plus : les budgets sont importants, les enjeux techniques multiples, et un changement de syndic se prépare comme un projet. Nous prenons les grandes copropriétés franciliennes comme terrain, avec le registre national des copropriétés (juillet 2026) pour boussole.

Un seul devis en AG : le choix est déjà fait

Quand le syndicat des copropriétaires vote sur un unique projet de contrat, il valide ou rejette, il ne compare pas. La comparaison doit donc avoir lieu avant, et c'est le conseil syndical qui est bien placé pour la mener : il connaît l'immeuble, il a le temps d'auditionner, il parle aux autres copropriétaires.

La loi organise ce travail préparatoire, comme nous le voyons juste après. Elle laisse une marge réelle au conseil syndical : choisir les cabinets sollicités, écrire les critères, mener les entretiens. C'est là que se joue la qualité du choix.

Que dit la loi sur la mise en concurrence du syndic ?

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 confie au conseil syndical la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, à l'approche de l'assemblée générale qui désigne ou renouvelle le syndic. L'AG peut décider, à la majorité de l'article 25, de se passer de cette mise en concurrence pour un renouvellement, mais seulement si la décision a été inscrite à l'ordre du jour.

La désignation du syndic elle-même se vote à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des voix est réuni, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité simple de l'article 24, selon l'article 25-1. Le guide des majorités en AG détaille ces cas. Notre article sur la mise en concurrence du syndic précise la procédure.

Les projets de contrat, eux, accompagnent la convocation. Un copropriétaire qui reçoit un seul contrat n'a donc aucun moyen de comparer. Le guide de l'assemblée générale rappelle le calendrier à respecter.

Attention :

Ce texte résume les règles utiles à un conseil syndical, il ne remplace pas un conseil juridique. Avant une AG de désignation, relisez les textes en vigueur et l'ordre du jour avec un professionnel du droit si le moindre doute subsiste.

Quelle est la photographie des grandes copropriétés en Île-de-France ?

L'Île-de-France compte 14 343 copropriétés de 51 lots et plus avec un mandat en cours, d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026). Dans l'ensemble du registre francilien, 12,7 % des copropriétés comptent de 51 à 199 lots et 0,9 % en comptent 200 ou plus.

Voici les huit premiers, classés selon un critère unique, le nombre de copropriétés de 51 lots et plus dont ils ont le mandat en cours.

Source : registre national des copropriétés, juillet 2026, fiche Île-de-France.

Deux précautions de lecture. Le registre inscrit les syndics entité par entité : trois des huit lignes sont des agences du réseau Foncia, qui compte 23 entités inscrites en Île-de-France pour 6 748 copropriétés toutes tailles confondues. Et un classement par nombre de copropriétés mesure la présence, pas la qualité de service. Il indique qui a l'habitude de ce type d'immeuble, rien de plus.

Prenons Paris 15e, avec ses 435 copropriétés de 51 lots et plus, ou Nanterre, avec 66, d'après les fiches communales du registre (juillet 2026) : le terrain est différent, mais la méthode de choix reste la même. Matera, syndic de copropriété fondé en 2017, y figure à sa place, la 6e en Île-de-France avec 199 copropriétés de cette taille, et propose une offre dédiée aux grandes copropriétés.

Un cahier des charges en 8 lignes pour le conseil syndical

Un cahier des charges utile tient sur une page. Voici huit lignes qu'un conseil syndical peut recopier, puis adapter à son immeuble avant d'écrire aux cabinets.

1. Le périmètre. Nombre de lots, bâtiments, équipements collectifs (chauffage, ascenseurs, loge, parkings), budget annuel des trois dernières années.
2. La présence. Un gestionnaire nommé, sa disponibilité, le nombre de copropriétés qu'il suit, un remplaçant identifié.
3. Les références. Au moins deux copropriétés comparables en taille et en configuration, que le conseil syndical peut appeler.
4. Le contrat. Durée, prestations comprises dans le forfait, prestations facturées en plus, conditions de résiliation, à examiner avec notre guide du contrat de syndic.
5. La transparence financière. Compte bancaire séparé, accès en ligne du conseil syndical aux comptes et aux pièces, délai de transmission des documents.
6. Les travaux. Méthode de mise en concurrence des devis, suivi de chantier, gestion du fonds de travaux.
7. Les AG. Calendrier, délai d'envoi des convocations, participation à distance, délai du procès-verbal.
8. La relation avec le conseil syndical. Fréquence des réunions, interlocuteur en cas de désaccord, procédure de remplacement du gestionnaire.

Chaque cabinet répond aux mêmes huit lignes, dans le même ordre. Le conseil syndical peut ensuite construire un tableau comparatif simple, sans que personne n'ait à deviner ce que l'autre a voulu dire. L'article sur le changement de syndic complète cette démarche côté calendrier.

Pour connaître l'état énergétique des grandes copropriétés franciliennes avant de fixer les priorités de travaux, Matera publie un observatoire des copropriétés d'au moins 100 lots, construit à partir des données ouvertes du RNIC et des DPE.

Le bon moment pour commencer

Le bon moment, c'est le jour où le conseil syndical décide qu'il y aura plusieurs devis, et c'est bien avant la convocation. Dès que l'échéance du mandat est connue, mieux vaut ouvrir le dossier : relire le contrat actuel, rédiger les huit lignes, solliciter les cabinets, caler les auditions.

Un conseil syndical qui s'y prend tôt peut conduire un vrai processus. Celui qui s'y prend la veille de l'envoi des convocations se retrouve avec un seul devis, souvent celui du syndic en place. Le dossier sur la relation entre conseil syndical et syndic aide à engager le dialogue sans tension.