Syndic à Annemasse : ce que l'âge de votre immeuble change

À Annemasse, Bouvet Cartier Immobilier gère le plus de copropriétés : 74 avec un mandat en cours, devant Cie Alpine de Promotion Immobilier (60) et Foncia Lémanique (49), d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026). Pour choisir un syndic dans cette commune de 545 copropriétés, l'âge de l'immeuble compte pourtant autant que le nom du cabinet : 36 % des copropriétés datent de 1949 à 1974 et 24 % ont été construites après 2000.

Transparence : copropriete.info est édité par Matera, syndic de copropriété, qui figure dans ce comparatif. Le classement suit une seule règle pour tous les syndics, le nombre de copropriétés gérées d'après le registre national. Notre méthode.

Un immeuble des années 1960 et une résidence livrée en 2019 n'attendent pas la même chose de leur syndic : le premier prépare des travaux lourds, la seconde est encore sous garantie décennale. Voici le classement des cabinets d'Annemasse, puis, époque par époque, ce que l'âge change pour la gestion.

Qui gère le plus de copropriétés à Annemasse ?

Bouvet Cartier Immobilier arrive en tête avec 74 copropriétés et 3 282 lots gérés. Cie Alpine de Promotion Immobilier gère moins d'immeubles (60) mais davantage de lots (3 816). Le classement compte les copropriétés dont chaque cabinet détient le mandat en cours, d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026) ; la dernière colonne est notre calcul (lots gérés divisés par copropriétés).

Le marché est concentré : les cinq premiers cabinets gèrent 70 % des copropriétés confiées à un cabinet identifié (355 au total), sur 32 syndics présents. C'est proche de Cluses (67 %) et moins qu'à Thonon-les-Bains (83 %). Foncia et Citya n'y ont qu'une agence inscrite chacun.

La taille des immeubles gérés varie d'un cabinet à l'autre. L'Immobilier du Bassin Genevois IBG (71 lots en moyenne) et Cie Alpine de Promotion Immobilier (64) gèrent en moyenne des ensembles plus grands, quand Foncia Lémanique (29) et Citya Valp'Immo (27) sont proches de la taille médiane de la commune, 29 lots. Matera occupe la 10e place avec 5 copropriétés et 212 lots, à égalité de copropriétés avec Keeper Immobilier et IDEIS. Fondé en 2017, ce syndic associe des gestionnaires de proximité, une équipe d'experts et une plateforme en ligne (sa page Annemasse).

Ce classement mesure la présence d'un cabinet, pas la qualité de son service. Il ne couvre que les 369 copropriétés (68 %) qui déclarent un mandat en cours : pour 30,5 %, aucun mandat n'est inscrit, ce qui peut signaler une fiche incomplète ou une copropriété sans syndic. Le type de syndic n'est pas renseigné pour 32 % des copropriétés, 2,6 % se déclarent gérées par un syndic bénévole et 9 sont des syndicats coopératifs ; les copropriétés dont l'identité du syndic n'est pas partagée, souvent des bénévoles, sont exclues du classement. Le registre national d'immatriculation des copropriétés est public, sur data.gouv.fr.

Et pour les immeubles de 51 lots et plus ?

Trois cabinets gèrent l'essentiel des grandes copropriétés. D'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), sur les 113 copropriétés de 51 lots et plus qui ont un mandat en cours, Cie Alpine de Promotion Immobilier en gère 28, Bouvet Cartier Immobilier 26 et L'Immobilier du Bassin Genevois IBG 25, soit 79 à eux trois. Citya Valp'Immo et Foncia Lémanique en gèrent 5 chacun.

Ce segment pèse lourd : une copropriété sur quatre compte ici de 51 à 199 lots, contre une sur dix en Haute-Savoie. Voyez nos critères pour choisir le syndic d'une grande copropriété et le classement des syndics de Haute-Savoie pour comparer avec le reste du département.

Un parc bâti surtout entre 1949 et 1974, puis après 2000

Annemasse a un parc plus récent et plus grand que la moyenne française. D'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), 36 % des copropriétés ont été construites entre 1949 et 1974, presque deux fois plus que dans l'ensemble de la Haute-Savoie, et 24 % datent d'après 2000. Les immeubles d'avant 1949, qui forment 30 % du parc français, représentent moins d'une copropriété sur dix.

Les immeubles sont aussi plus grands : 29 lots en médiane, contre 10 en Haute-Savoie comme en France, et seulement 15 % de copropriétés de 10 lots ou moins, contre la moitié dans le département. Au total, les 545 copropriétés de la commune réunissent 21 654 lots principaux, dont 20 234 logements.

Immeubles de 1949 à 1974 : à quels chantiers le syndic doit-il se préparer ?

Aux gros travaux d'enveloppe et d'énergie. Ces immeubles, 36 % des copropriétés d'Annemasse d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), ont pour la plupart été bâtis avant les premières règles d'isolation thermique, apparues au milieu des années 1970. Ils réunissent souvent façades peu isolées, toitures-terrasses, chauffage collectif et ascenseurs d'origine ou modernisés par étapes.

Le ravalement montre ce qu'on attend du syndic. Un ravalement de façade d'entretien se vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; s'il comprend une isolation par l'extérieur, il relève de l'article 25, avec les passerelles de l'article 25-1. Le syndic doit présenter les deux options chiffrées, chacune avec sa majorité.

Plusieurs obligations s'appliquent à ces immeubles :

• le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, et adopté à la majorité de l'article 25 s'il prévoit des travaux ;
• le DPE collectif, exigé depuis le 1er janvier 2026 si le permis de construire a été déposé avant 2013 ;
• le dossier technique amiante des parties communes, si le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
• pour les bailleurs, la décence énergétique : les logements classés G ne sont plus décents pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis 2025 ; ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034.

Demandez à votre syndic où en est le plan pluriannuel et ce qu'il programme pour les dix prochaines années. Les travaux d'économies d'énergie peuvent être aidés par MaPrimeRénov' Copropriété si l'immeuble a au moins 15 ans, si le gain énergétique atteint 35 %, avec une assistance à maîtrise d'ouvrage, et si la copropriété est à jour au registre ; c'est le syndic qui dépose la demande.

Immeubles d'après 2000 : que change la garantie décennale ?

Elle fixe la priorité du syndic : pendant les dix ans qui suivent la réception, les désordres graves relèvent de la responsabilité des constructeurs, et le syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires, doit agir avant la fin de ce délai. D'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), 24 % des copropriétés d'Annemasse datent d'après 2000, près de deux fois plus qu'en France (13 %). Voir notre guide sur la garantie décennale en copropriété.

Bon à savoir :

Si le syndic, un proche ou son employeur a participé à la construction de l'immeuble, son mandat ne peut pas dépasser un an pendant la garantie décennale (article 28 du décret du 17 mars 1967). Posez la question si votre premier syndic a un lien avec le promoteur.

Les autres obligations dépendent de la date de réception :

• le fonds de travaux est constitué dix ans après la réception : en 2029 pour une résidence livrée en 2019 ;
• le plan pluriannuel s'impose à quinze ans : un immeuble réceptionné en 2010 y est soumis depuis 2025 (fiche de service-public.gouv.fr) ;
• le DPE collectif ne vise que les permis de construire déposés avant le 1er janvier 2013.

Une résidence de 2005 cumule donc les trois obligations, quand une résidence de 2019 n'en a encore aucune. Demandez au syndic le calendrier propre à votre immeuble.

Immeubles de 1975 à 2000 : le temps du renouvellement des équipements

Pour ces copropriétés, 17 % du parc d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), l'enjeu tient surtout aux équipements d'origine, qui ont plus d'un quart de siècle : chaudières collectives, ascenseurs, ventilation, étanchéité, réseaux d'eau. Leur remplacement se décide souvent poste par poste : un plan pluriannuel précis évite les appels de fonds imprévus.

Ces immeubles relèvent du plan pluriannuel et du DPE collectif, et du dossier technique amiante si le permis date d'avant le 1er juillet 1997. Un changement de chaudière destiné à économiser l'énergie se vote à la majorité de l'article 25 ; s'il est rejeté avec au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même AG peut revoter aussitôt à la majorité de l'article 24 (article 25-1). Un syndic rodé à ces travaux de rénovation énergétique rédige les résolutions en conséquence.

Avant 1949 : un petit noyau ancien

Les immeubles d'avant 1949 ne représentent que 9 % des copropriétés d'Annemasse, contre 30 % en France, d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026). Façades, charpentes et réseaux y demandent un suivi attentif. Un diagnostic technique global peut y être utile : facultatif pour une copropriété existante, il se vote à la majorité de l'article 24 et dispense du plan pluriannuel s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans. Demandez aux syndics candidats quels immeubles comparables ils gèrent déjà.

Date de construction inconnue : par où commencer ?

Par la fiche de votre copropriété au registre. D'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), l'époque de construction n'est pas renseignée pour 14 % des copropriétés d'Annemasse. C'est au syndic de mettre cette fiche à jour chaque année, dans les deux mois qui suivent l'AG d'approbation des comptes (voir notre guide sur l'immatriculation des copropriétés). Sans date fiable, impossible de savoir quelles obligations s'appliquent : faites-la compléter avant de comparer les syndics.

À retenir :

De 1949 à 1974 : un syndic à l'aise avec les gros travaux et les votes à l'article 25. Après 2000 : un syndic qui suit la garantie décennale et le calendrier du fonds de travaux. De 1975 à 2000 : un syndic qui planifie le renouvellement des équipements. Date inconnue : faites d'abord compléter la fiche du registre.

Comparer les syndics d'Annemasse avant votre prochaine AG

Le moment s'y prête : d'après le registre national des copropriétés (juillet 2026), 240 des 369 mandats en cours à Annemasse arrivent à échéance en 2026 et 109 en 2027. Un contrat de syndic dure trois ans au plus et ne se renouvelle pas tacitement : à chaque échéance, l'AG doit voter.

Avant toute AG appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Pour ne pas reconduire le syndic en place, l'AG se tient dans les trois mois qui précèdent la fin de son contrat ; le nouveau syndic est désigné à la majorité de l'article 25, avec la passerelle de l'article 25-1. Nos guides sur la mise en concurrence du syndic et sur la façon de changer de syndic détaillent chaque étape.

Pour comparer les candidats, partez de votre immeuble plutôt que du classement :

1. demandez combien d'immeubles de la même époque et de taille comparable chaque cabinet gère à Annemasse ;
2. faites-lui décrire sa méthode pour le plan pluriannuel, le DPE collectif et les votes de travaux ;
3. pour une résidence récente, demandez comment il suit la garantie décennale ;
4. comparez les contrats de syndic poste par poste, à partir du contrat type et de la fiche d'information sur le prix.

Pour élargir la comparaison, voyez les syndics de copropriété à Annecy et les syndics de Rumilly.